“长租公寓”入选2018年十大投资热点！

1.租赁人口增长将拉动市场长期景气周期。2016年，我国城市化率为57.4%，并仍在以年均超过1%的速度增长。我国城市化已进入第二阶段，即人口从中小城市向大型城市进一步聚集。中国在2020年和2030年的流动人口将分别达2.82、3.27亿人，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。

2.供租比不断上升，无力购房造成的被动租赁需求不断增加。一线城市及核心二线城市的房价在经过几轮的快速上涨后，供租比不断上升，租房相对买房已变得越来越经济。同时，伴随着居民租赁意愿不断增长，以及单身群体的不断壮大，长租公寓市场发展潜力巨大。

3.政策与资本支撑市场快速发展。2017年，国内住房租赁市场进入全新的发展阶段，从中央到地方政府都在积极推动住房租赁政策的落实和发展，长租公寓市场拥有极大发展前景。至2016年底，已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。国内TOP30房企已有三分之一进入了长租公寓领域。总体来看，长租公寓具有强劲的发展动力。

第一章　长租公寓相关概述

第一节、长租公寓基本概念

一、长租公寓定义

二、与传统租房的区别

三、与“二房东”的差别

四、长租公寓产业链分析

第二节、长租公寓分类介绍

一、集中式长租公寓

二、分布式长租公寓

三、两种长租公寓对比分析

第二章　2016-2018年国外长租公寓发展情况与经验借鉴

第一节、美国长租公寓发展概述

一、美国长租公寓发展历程

二、美国长租公寓运营模式

三、美国典型公寓企业简介

四、美国长租公寓经验借鉴

第二节、美国典型公寓企业EQR发展经验借鉴

一、EQR背景介绍

二、EQR发展战略

三、EQR融资优势

四、EQR经验借鉴

第三节、日本典型公寓企业Leopalace21发展经验借鉴

一、LEOPALACE21背景介绍

二、LEOPALACE21发展分析

三、LEOPALACE21运营分析

四、LEOPALACE21经验借鉴

第三章　2016-2018年中国长租公寓市场发展环境分析

第一节、宏观经济环境

一、宏观经济增长

二、对外经济分析

三、工业运行情况

四、固定资产投资

第二节、社会与人口环境

一、居民收入水平

二、社会消费规模

三、居民消费水平

四、社会教育水平

五、人口规模与构成

第三节、房地产市场环境

一、整体发展形势

二、房地产投资规模

三、商品房销售情况

四、商品房销售金额

五、去库存工作现状

第四章　2016-2018年中国住房租赁市场发展分析

第一节、住房租赁市场发展综述

一、住房制度改革

二、住房租赁产业链

三、行业SWOT分析

四、市场经营模式

第二节、2016-2018年住房租赁市场发展驱动力分析

一、流动人口助长租赁需求

二、限购政策延长租房周期

三、消费升级促进市场增长

第三节、2016-2018年国内住房租赁市场运行状况

一、市场供给分析

二、市场需求分析

三、租金水平分析

第四节、长租公寓促进住房租赁市场发展

一、传统住房租赁市场发展困境

二、长租公寓对租房痛点的解决

第五章　2016-2018年国内长租公寓市场发展分析

第一节、中国长租公寓行业相关概述

一、长租公寓行业发展阶段

二、长租公寓行业的目标市场

三、长租公寓业态价值分析

四、长租公寓社会价值分析

第二节、2016-2018年长租公寓市场发展现状分析

一、市场再次升温

二、市场发展形势

三、发展中的争议

第三节、长租公寓市场盈利分析

一、长租公寓盈利模式概述

二、盈利来源与成本具体分析

三、长租公寓盈利要素总结

四、集中式盈利优势与局限

五、衍生业务盈利情况分析

第四节、长租公寓市场发展难题分析

一、市场盈利难题

二、用户粘性不高

三、市场竞争激烈

四、资源难以获取

第五节、长租公寓相关发展策略分析

一、长租公寓定价策略分析

二、长租公寓服务增值策略

三、长租公寓空置率控制策略

第六章　2016-2018年国内长租公寓市场竞争状况

第一节、2016-2018年长租公寓市场竞争形势分析

一、第一梯队初步形成

二、中小企业淘汰出局

三、“国家队”进入市场

四、互联网巨头进入市场

五、资本竞争态势激烈

第二节、2016-2018年长租公寓市场竞争主体分析

一、主要参与者

二、知名地产商

三、房地产中介

四、酒店集团

五、创业品牌

第三节、2016-2018年长租公寓市场品牌竞争情况

一、品牌排行榜概述

二、各品牌运营情况

三、品牌影响力分析

四、重点品牌案例分析

第四节、2016-2018年房企在长租公寓市场的布局情况

一、房企布局长租公寓的基本情况

二、房企布局长租公寓的运行模式

三、房企布局长租公寓的战略差异

第五节、2016-2018年房企进军长租公寓市场背后逻辑解读

一、房企抢滩长租公寓

二、房企竞争逻辑解读

三、多家企业观点分析

四、投资机构视角解读

五、第三方媒体视角解读

第七章　2016-2018年国内重点城市长租公寓市场发展分析

第一节、北京市

一、市场发展环境分析

二、市场发展现状分析

三、市场发展动态分析

四、现有竞争者布局情况

第二节、上海市

一、市场发展环境分析

二、市场发展现状分析

三、市场发展动态分析

四、现有竞争者布局情况

第三节、深圳市

一、市场发展环境分析

二、市场发展现状分析

三、市场竞争形势分析

四、市场发展动态分析

五、现有竞争者布局情况

第四节、广州市

一、市场发展环境分析

二、市场发展现状分析

三、市场发展动态分析

四、现有竞争者布局情况

第五节、南京市

一、市场发展环境分析

二、市场发展现状分析

三、市场发展动态分析

四、现有竞争者布局情况

第六节、成都市

一、市场发展环境分析

二、市场发展现状分析

三、市场发展动态分析

四、现有竞争者布局情况

第七节、其他城市

一、天津市

二、西安市

三、沈阳市

第八章　长租公寓运营要素及其关键绩效指标（KPI）分析

第一节、长租公寓运营模式分析

一、长租公寓运营模式概述

二、集中式长租公寓运营模式

三、分布式长租公寓运营模式

第二节、长租公寓经营的关键成功要素

一、运营管理体系

二、产品研发能力

三、企业融资能力

四、批量拿房资源

第三节、长租公寓项目管理决策指标分析

一、长租公寓项目决策管理指标

二、不同类型物业项目运营比较

三、公寓业务盈亏高度依赖运营

第四节、长租公寓业务管理关键指标及行业经验

一、拓展及房源租约管理

二、装修改造及供应链管理

三、销售出租及租后服务

四、行业管理运营经验借鉴

第五节、长租公寓经营者运营建议

一、选择核心区域重点突破

二、进行差异化品牌运营

三、快速迭代品牌产品

四、“互联网+”需谨慎

五、新从业者运营建议

第九章　2016-2018年国内长租公寓重点企业发展分析

第一节、世联行（红璞公寓）

一、企业发展概况

二、主要业务发展现状

三、公寓业务发展现状

四、长租公寓运营案例

五、长租公寓收益预测

第二节、万科（泊寓）

一、企业发展概况

二、企业运营现状分析

三、泊寓品牌发展概况

四、泊寓运营现状分析

五、万科泊寓案例分析

第三节、龙湖地产（冠寓）

一、企业发展概述

二、企业运营现状

三、业务布局分析

四、冠寓发展状况

五、冠寓发展策略

第四节、自如

一、企业发展概况

二、企业竞争力分析

三、企业运营特色

四、盈利模式分析

五、发展案例分析

第五节、YOU+公寓

一、企业发展概况

二、公寓社交属性

三、联营发展策略

四、战略合作动态

五、挑战与前景

第六节、魔方公寓

一、企业发展概况

二、企业发展现状

三、企业融资分析

四、企业营运模式

五、营运特色分析

第七节、优客逸家

一、企业发展概况

二、企业发展现状

三、企业合作动态

四、企业发展规划

第八节、青客公寓

一、企业发展概况

二、企业运营现状

三、企业核心竞争力

四、企业运营模式

第十章　2016-2018年国内长租公寓市场投资分析

第一节、中国长租公寓行业估值分析

一、资产运营方估值分析

二、交易平台估值分析

三、金融服务估值分析

第二节、国内长租公寓投资机遇分析

一、世界进入“新经济”发展时期

二、互联网经济对长租公寓的推动

三、长租公寓是存量房时代的突破口

第三节、一线城市长租公寓市场投资机会分析——以深圳为例

一、住房租赁政策的促进

二、市场供需失衡下的投资发展空间

三、市场热点区域与投资机遇分析

四、区别于其他地区的市场投资特性

五、市场发展现状与投资风险提示

第四节、部分二三线城市长租公寓市场投资机会分析

一、杭州

二、青岛

三、武汉

四、重庆

第五节、国内长租公寓市场投资价值评估及建议

一、投资价值综合评估

二、市场进入时机分析

三、投资壁垒分析

四、投资风险提示

五、相关投资建议

第十一章　2016-2018年国内长租公寓市场融资分析

第一节、长租公寓主要融资方式分析

一、租金分期

二、保理模式

三、总部股权融资

四、项目股权融资

五、品牌运营融资

六、资产证券化模式

第二节、2016-2018年国内长租公寓市场融资状况分析

一、主要品牌融资情况分析

二、资产证券化产品融资情况

第三节、2016-2018年国内长租公寓市场典型融资案例分析

一、魔方公寓ABS融资分析

二、蛋壳公寓ABS融资分析

三、绿城租赁债融资分析

四、龙湖专项债融资分析

第十二章　2019-2023年中国长租公寓市场发展趋势及前景预测

第一节、长租公寓市场未来发展趋势分析

一、资产由重到轻

二、集中度提升趋势

三、专业化服务趋势

四、盈利模式将延伸

第二节、长租公寓发展前景展望

一、市场未来发展方向分析

二、长租公寓蓝海市场巨大

三、多角度市场前景分析

第三节、长租公寓未来发展模式的分析

一、客户群体角度分析

二、功能定位角度分析

三、运营模式角度分析

第十三章　2016-2018年中国长租公寓市场相关政策分析

第一节、2016-2018年中国长租公寓市场利好政策分析

一、利好性政策概述

二、发展住房租赁市场的意见

三、住房租赁和销售管理条例

四、住房租赁资产证券化政策

五、险资参与长租市场相关通知

六、激发居民消费潜力的意见

第二节、2016-2018年国内重点省市长租公寓相关政策分析

一、地方支持性政策分析

二、加快大中城市租房市场发展

三、各城市租赁市场规范情况

图表目录

图表：国内长租公寓分类示意图

图表：传统租房过程中的诸多问题分析

图表：90%以上的人认为中介收费不合理

图表：长租公寓与传统租房的差别

图表：长租公寓企业供应链体系

图表：长租公寓产业流程示意图

图表：集中式长租与酒店式短租公寓对比分析

图表：集中式公寓优缺点分析

图表：分布式长租公寓规模化扩张

图表：集中式与分布式长租公寓对比分析

图表：自持型重资产公寓企业的运营模式

图表：EQR的运营及盈利模式

图表：2017年EQR发展情况示意图

图表：EQR三大阶段发展战略分析

图表：2017年EQR业务分布情况

图表：EQR融资高效且呈现多元化

图表：2017年EQR无担保票据情况

图表：2016年日本主要公寓运营商管理房间数量

图表：Leopalace21建造+租赁商业模式

图表：2009-2017年Leopalace21总市值情况

图表：Leopalace21营业收入及三阶段战略变化情况

图表：1985-2016年Leopalace21营业利润结构分析

图表：Leopalace21在房源获取端的优势

图表：Leopalace21业务模式分析

图表：2002-2016年Leopalace21承租费用占租金收入占比

图表：2005-2035年日本家庭数量与构成

图表：Leopalace21公司市场定位

图表：Leopalace21公司租赁业务市场定位

图表：Leopalace21不同租期对应租金

图表：Leopalace21常规租约与短租约结构

图表：2004-2016年Leopalace21企业租客数量及占比

图表：2006-2016年Leopalace21租赁门店数量

图表：Leopalace21加盟店模式分析

图表：Leopalace21信息平台服务流程分析

图表：2012-2016年Leopalace21安全系统安装户数累计总数

图表：2016年Leopalace21安全系统覆盖占比

图表：2012-2016年Leopalace21房屋定制合约总数

图表：Leopalace21服务模式与EQR服务模式对比分析

图表：2009-2016年Leopalace21租赁收入及同比

图表：2002-2016年Leopalace21运营净利润分析

图表：Leopalace21租赁业务核心竞争力分析

图表：2016-2018年国内生产总值增长速度（季度同比）

图表：2017年主要商品出口数量、金额及其增长速度

图表：2017年主要商品进口数量、金额及其增长速度

图表：2017年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度

图表：2017年外商直接投资（不含银行、证券、保险）及其增长速度

图表：2017年对外直接投资额（不含银行、证券、保险）及其增长速度

图表：2017-2018年规模以上工业增加值增速（月度同比）

图表：2017年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占比

图表：2017年分行业固定资产投资（不含农户）及其增长速度

图表：2017年固定资产投资新增主要生产与运营能力

图表：2018年中国固定资产投资（不含农户）同比增速

图表：2018年固定资产投资（不含农户）主要数据

图表：2018年与2017年居民人均可支配收入平均数与中位数对比

图表：2018年社会消费品零售总额分月同比增长速度

图表：2018年社会消费品零售总额主要数据

图表：2017年全国居民人均消费支出及其构成

图表：2018年居民人均消费支出及构成

图表：2013-2017年普通本专科、中等职业教育及普通高中招生人数

图表：2017年年末人口数量及构成

图表：房地产行业发展环境变化分析

图表：2010-2017年全国房地产开发投资及增速

图表：2017-2018年全国房地产开发投资增速

图表：2010-2017年中国商品房销售面积及增速

图表：2010-2017年中国商品房销售额及增速

图表：2012-2017年我国狭义库存及去化周期

图表：2012-2017年住宅、非住宅狭义库存及去化周期

图表：2012-2017年一二三线城市广义库存和去化周期

图表：中国住房制度变迁

图表：住房租赁产业链

图表：2017年主要人口流入型城市分析

图表：2018年国内一线城市限购限贷政策一览

图表：2012-2017年中国城镇居民人均可支配收入

图表：消费升级背景下的租房需求升级

图表：中国租赁房屋供给来源

图表：2018年热门城市房租分析

图表：中国传统住房租赁市场发展困境

图表：长租公寓对租客痛点的解决

图表：机构物业管理方的常规业务

图表：非机构租房市场痛点和长租公寓特点示意图

图表：中国长租公寓行业发展阶段分析

图表：长租公寓行业的目标市场

图表：长租公寓盈利来源分析

图表：长租公寓支出构成

图表：长租公寓主要成本及盈利来源分析

图表：长租公寓企业利润率分析

图表：长租公寓项目盈利测算图

图表：长租公寓租金溢价分析

图表：长租公寓公司成本占比分析

图表：国内部分成熟品牌公寓空置率分析

图表：自如衍生业务示意图

图表：各类长租公寓市场参与者竞争优劣势对比分析

图表：长租公寓市场竞争尤其激烈的几个城市

图表：龙湖冠寓生态圈示意图

图表：长租公寓增值服务示意图

图表：长租公寓参与主体及其特征

图表：2018年集中式长租公寓品牌影响力榜单（1）

图表：2018年集中式长租公寓品牌影响力榜单（2）

图表：2018年集中式长租公寓品牌影响力榜单（3）

图表：2018年集中式长租公寓品牌影响力榜单（4）

图表：2018年分散式长租公寓品牌影响力榜单（1）

图表：2018年分散式长租公寓品牌影响力榜单（2）

图表：2018年分散式长租公寓品牌影响力榜单（3）

图表：2018年分散式长租公寓品牌影响力榜单（4）

图表：2018年泊寓、青客搜索指数变动趋势

图表：2018年泊寓、青客潜在客群地域分布情况

图表：2018年世联红璞、美丽屋媒体指数变动趋势

图表：2018年魔方公寓、蛋壳公寓运营指数变动趋势

图表：房企布局长租公寓的基本情况

图表：房企自营长租公寓的规模情况（截至2018年初）

图表：泊寓、领寓、冠寓城市布局情况（截至2018年初）

图表：泊寓、领寓、冠寓部分项目布局区域分析（1）

图表：泊寓、领寓、冠寓部分项目布局区域分析（2）

图表：2013-2017年北京市地区生产总值及增长速度

图表：2013-2017年北京市常住人口总量及增长速度

图表：北京市长租公寓市场供需分析

图表：2017年北京市长租公寓市场竞争布局情况

图表：2013-2017年上海市地区生产总值及增长速度

图表：2017-2021年上海市租房供需关系分析

图表：2017年上海市长租公寓市场竞争布局情况

图表：2013-2017年深圳市地区生产总值及增长速度

图表：2017年末深圳市分区常住人口

图表：深圳主要租赁机构类型

图表：2017年深圳市长租公寓市场竞争布局情况

图表：2013-2017年广州市地区生产总值及增长速度

图表：2017年广州市长租公寓市场竞争布局情况

图表：2013-2017年南京市地区生产总值及增长速度

图表：2018年魔方公寓南京主要门店平均租金

图表：2018年贝客公寓南京主要门店平均租金

图表：2018年E+青年公寓南京主要门店平均租金

图表：2018年米多公寓南京主要门店平均租金

图表：2018年万科泊寓南京主要门店平均租金

图表：2018年朗诗寓南京主要门店平均租金

图表：2018年未来域南京主要门店平均租金

图表：2013-2017年成都市地区生产总值及增长速度

图表：2017年成都市中心城区租金水平

图表：2017-2021年成都市住房租赁需求分析

图表：2017年成都市典型长租公寓企业分析

图表：2018年成都市多渠道盘活住房租赁资源

图表：2017年成都市长租公寓市场竞争布局情况

图表：《西安市人才安居实施细则》示意图

图表：集中式长租公寓运营框架图

图表：集中式长租公寓运营模式特点

图表：分布式长租公寓运营框架图

图表：分布式长租公寓运营模式特点

图表：国内长租公寓企业运营管理体系分析

图表：国内长租公寓企业产品研发能力分析

图表：长租公寓核心项决策管理指标分析

图表：分散式N+一、公寓单房经济模型示意图

图表：长租公寓与其他物业项目运营情况对比分析

图表：长租公寓EBITDA率敏感性分析

图表：长租公寓现金流回正周期（年）敏感性分析

图表：长期公寓的总效益取决于产能和效率因素

图表：拓展房源管理KPI分析

图表：领先品牌分散式长租公寓选址策略分析

图表：领先品牌房源租约管理KPI分析

图表：魔方公寓集中式长租公寓拿房指标分析

图表：长租公寓装修改造及供应链管理KPI指标分析

图表：长租公寓销售出租及租后服务考核指标分析

图表：长租公寓出房结果KPI分析

图表：长租公寓其他租后运营KPI分析

图表：世联行村集体拿地模式示意图

图表：世联行长租公寓项目收益测算表

图表：泊寓产品特点分析

图表：广州万科泊寓万汇楼外观示意图

图表：广州东山月府泊寓项目地理位置图

图表：2017-2018年龙湖集团综合收益表

图表：龙湖业务布局分析

图表：冠寓发展历程分析

图表：自如竞争优势分析

图表：2018年上海市自如、散租房源挂牌量TOP10板块分布

图表：2018年上海市散租、自如房源挂牌量TOP10板块租金对比

图表：2018年上海市自如寓与其周边不同类房源价格对比

图表：魔方公寓企业发展大事记

图表：2013-2017年魔方公寓融资情况分析

图表：魔方公寓业务营运示意图

图表：青客发展历程

图表：青客“互联网+长租公寓”业务模式

图表：青客“互联网+长租公寓”运营理念

图表：新房、二手房、租房平台交易系统特点对比

图表：住房租赁市场利益相关者痛点分析

图表：深圳住房租赁实施意见示意图

图表：国内长租公寓市场投资价值综合评估

图表：中投产业生命周期示意图——长租公寓行业

图表：国内长租公寓市场进入时机分析

图表：国内长租公寓市场进入壁垒评估

图表：投资机会箱示意图——长租公寓行业

图表：国内长租公寓市场的投资建议

图表：租金分期模式示意图

图表：保理模式示意图

图表：总部股权融资模式示意图

图表：优客逸家C轮融资模式示意图（股+债）

图表：项目股权融资模式示意图

图表：品牌运营融资模式示意图

图表：2012-2018年主要品牌融资情况分析

图表：2017-2018年部分租赁企业资产证券化产品概览

图表：魔方公寓ABS交易结构图

图表：中国城市租售比远高于美国

图表：国内长租公寓主要企业服务对象同质化问题

图表：青年公寓提供社交化增值服务

图表：新派公寓的类REITs运营模式示意图

图表：长租公寓支持性政策概览

图表：2018年中央层面住房租赁利好政策

图表：《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》分析

图表：美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障

图表：日本法律对承租人的权益保障

图表：2018年地方层面住房租赁利好政策

图表：《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览

图表：上海市“十三五”规划土地供给结构

图表：上海市“十三五”规划住房供给结构