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第1章：中国产业地产行业发展综述 15 1.1 产业地产行业定义 15 1.1.1 产业地产行业定义 15 1.1.2 产业地产行业研究范围 15 1.1.3 产业地产行业主要研究方法 15 1.2 产业地产行业的发展 17 1.2.1 产业地产行业的形成历程 17 1.2.2 产业地产市场需求驱动因素 19 （1）收益性分析 19 （2）经营方式分析 19 （3）回收期限分析 19 （4）开发风险分析 19 （5）投资规模分析 19 （6）经营管理分析 20 （7）区域影响分析 20 1.3 产业地产的内涵 20 1.3.1 多元化资源整合 20 1.3.2 特定的功能价值 20 1.3.3 和谐的生活体验 21 1.3.4 整体的系统工程 21 1.4 产业地产特点 21 1.5 产业地产发展趋势 22 1.5.1 差异化产品开发，吸纳产品价值向高价值转化 22 1.5.2 开发功能丰富的升级产品，和企业共同发展 22 1.5.3 构建产业生态环境，保证产业结构的合理和可持续发展 22第2章：中国产业地产行业发展现状 23 2.1 中国产业地产行业概况 23 2.1.1 中国产业地产行业市场规模 23 2.1.2 中国产业地产行业市场结构 23 2.1.3 中国产业地产行业市场主体 23 2.2 中国产业地产行业进入壁垒 24 2.2.1 中国产业地产行业资金壁垒 24 2.2.2 中国产业地产行业技术壁垒 24 2.2.3 中国产业地产行业人才壁垒 24 2.2.4 中国产业地产行业政策壁垒 24 2.3 中国产业地产行业竞争格局 24 2.3.1 中国产业地产行业现有企业间竞争分析 24 2.3.2 中国产业地产行业潜在进入者分析 25 2.3.3 中国产业地产行业替代品威胁分析 25 2.3.4 中国产业地产行业供应商议价能力 25 2.3.5 中国产业地产行业客户议价能力 26 2.4 产业地产行业竞争策略 26 2.4.1 “十三五”期间产业地产行业竞争格局预测 26 2.4.2 “十三五”期间产业地产行业竞争策略分析 26第3章：中国产业地产行业环境分析 28 3.1 产业地产行业经济环境分析 28 3.1.1 行业与经济发展的相关性分析 28 3.1.2 国际宏观经济发展现状分析 28 （1）美国 28 （2）日本 30 （3）欧洲 31 （4）新兴经济体 31 3.1.3 国内宏观经济发展现状分析 33 （1）国家GDP增长分析 33 （2）工业经济增长分析 34 （3）固定资产投资情况 34 （4）社会消费品零售总额 35 （5）进出口总额及其增长 36 3.2 中国产业地产行业社会环境分析 37 3.2.1 行业发展与社会经济的协调 37 3.2.2 行业发展面临的环境保护问题 37 3.2.3 行业发展的区域差异协调 38 3.3 中国产业地产行业政治环境分析 38 3.3.1 产业地产行业管理体制 38 （1）国土资源部 38 （2）住房和城乡建设部 38 （3）城市规划局 39 （4）房地产行业协会 39 3.3.2 “十三五”产业地产相关规划解读 39第4章：中国产业地产运营模式分析 41 4.1 主流产业地产运营模式分析 41 4.1.1 产业园区开发模式 41 （1）开发主体 41 （2）操作手段 41 （3）应具备外部条件 41 （4）工业园区开发模式流程 41 （5）经典案例调研——东莞松山湖工业园 42 4.1.2 主体企业引导模式 45 （1）开发主体 45 （2）操作手段 45 （3）应具备外部条件 46 （4）主体企业开发模式流程 46 （5）经典案例调研——北京诺基亚星网工业园 46 4.1.3 产业地产商模式 48 （1）开发主体 48 （2）操作手段 48 （3）应具备外部条件 48 （4）工业地产商开发模式流程 48 （5）经典案例调研——北京腾飞国际工业园 49 4.1.4 综合运作模式 50 （1）开发主体 50 （2）操作手段 50 （3）应具备外部条件 50 （4）综合开发模式的流程 50 （5）经典案例调研——北京经济技术开发区 51 4.2 产业地产行业经营模式 52 4.2.1 纯销售模式 52 4.2.2 租售并举 53 4.2.3 纯物业经营 53 4.3 产业地产行业投融资模式 53 4.3.1 自有资金投资 53 4.3.2 股权投融资 53 4.3.3 其它融资方式 53 4.4 产业地产运营存在问题 55 4.4.1 高税收导致的地土地利用价值 55 4.4.2 低端重复建设导致的同质化问题严重 55 4.4.3 配套规划建设不平衡导致的失衡问题 56 4.4.4 借产业地产为名进行的伪产业地产开发模式 56 4.5 产业地产运营创新趋势及方向 57 4.5.1 还原产业地产概念 57 4.5.2 完善配套设施，实现平衡发展 57 4.5.3 土地性质的回归，产业地产发展环境更建康 57第5章：中国产业地产重点区域分析 59 5.1 环渤海地区产业地产市场分析 59 5.1.1 北京产业地产市场分析 59 （1）北京市城市定位及经济现状 59 （2）北京市产业结构 60 （3）北京市扶持新兴产业发展政策及规划 62 （4）北京土地市场分析 63 （5）北京工业地产市场分析 64 （6）北京重点工业地产建设分析 64 （7）北京产业地产发展潜力分析 67 5.1.2 天津产业地产市场分析 67 （1）天津市城市定位及经济现状 67 （2）天津市产业结构 71 （3）天津市扶持新兴产业发展政策及规划 71 （4）天津土地市场分析 72 （5）天津工业地产市场分析 73 （6）天津重点工业地产建设分析 73 （7）天津产业地产发展潜力分析 75 5.1.3 沈阳产业地产市场分析 75 （1）沈阳市城市定位及经济现状 75 （2）沈阳市产业结构 76 （3）沈阳市扶持新兴产业发展政策及规划 76 （4）沈阳土地市场分析 77 （5）沈阳工业地产市场分析 78 （6）沈阳重点工业地产建设分析 79 （7）沈阳产业地产发展潜力分析 80 5.1.4 大连产业地产市场分析 80 （1）大连市城市定位及经济现状 81 （2）大连市产业结构 81 （3）大连市扶持新兴产业发展政策及规划 81 （4）大连土地市场分析 82 （5）大连工业地产市场分析 83 （6）大连重点工业地产建设分析 84 （7）大连产业地产发展潜力分析 85 5.1.5 青岛产业地产市场分析 86 （1）青岛市城市定位及经济现状 86 （2）青岛市产业结构 87 （3）青岛市扶持新兴产业发展政策及规划 87 （4）青岛土地市场分析 88 （5）青岛工业地产市场分析 88 （6）青岛重点工业地产建设分析 89 （7）青岛产业地产发展潜力分析 90 5.2 长三角地区产业地产市场分析 90 5.2.1 上海产业地产市场分析 90 （1）上海市城市定位及经济现状 90 （2）上海市产业结构 91 （3）上海市扶持新兴产业发展政策及规划 92 （4）上海土地市场分析 92 （5）上海工业地产市场分析 92 （6）上海重点工业地产建设分析 93 （7）上海产业地产发展潜力分析 95 5.2.2 南京产业地产市场分析 97 （1）南京市城市定位及经济现状 97 （2）南京市产业结构 97 （3）南京市扶持新兴产业发展政策及规划 98 （4）南京土地市场分析 99 （5）南京工业地产市场分析 99 （6）南京重点工业地产建设分析 99 （7）南京产业地产发展潜力分析 100 5.2.3 苏州产业地产市场分析 100 （1）苏州市城市定位及经济现状 100 （2）苏州市产业结构 101 （3）苏州市扶持新兴产业发展政策及规划 102 （4）苏州土地市场分析 102 （5）苏州工业地产市场分析 102 （6）苏州重点工业地产建设分析 102 （7）苏州产业地产发展潜力分析 103 5.2.4 温州产业地产市场分析 103 （1）温州市城市定位及经济现状 103 （2）温州市产业结构 105 （3）温州市扶持新兴产业发展政策及规划 105 （4）温州土地市场分析 106 （5）温州工业地产市场分析 106 （6）温州重点工业地产建设分析 107 （7）温州产业地产发展潜力分析 108 5.2.5 宁波产业地产市场分析 108 （1）宁波市城市定位及经济现状 108 （2）宁波市产业结构 108 （3）宁波市扶持新兴产业发展政策及规划 109 （4）宁波土地市场分析 110 （5）宁波工业地产市场分析 111 （6）宁波重点工业地产建设分析 111 （7）宁波产业地产发展潜力分析 112 5.2.6 杭州产业地产市场分析 112 （1）杭州市城市定位及经济现状 112 （2）杭州市产业结构 113 （3）杭州市扶持新兴产业发展政策及规划 113 （4）杭州土地市场分析 114 （5）杭州工业地产市场分析 114 （6）杭州重点工业地产建设分析 114 （7）杭州产业地产发展潜力分析 115 5.2.7 合肥产业地产市场分析 115 （1）合肥市城市定位及经济现状 115 （2）合肥市产业结构 117 （3）合肥市扶持新兴产业发展政策及规划 117 （4）合肥土地市场分析 118 （5）合肥工业地产市场分析 118 （6）合肥重点工业地产建设分析 119 （7）合肥产业地产发展潜力分析 120 5.3 珠三角地区产业地产市场分析 120 5.3.1 广州产业地产市场分析 120 （1）广州市城市定位及经济现状 121 （2）广州市产业结构 122 （3）广州市扶持新兴产业发展政策及规划 123 （4）广州土地市场分析 124 （5）广州工业地产市场分析 124 （6）广州重点工业地产建设分析 125 （7）广州产业地产发展潜力分析 125 5.3.2 深圳产业地产市场分析 126 （1）深圳市城市定位及经济现状 126 （2）深圳市产业结构 130 （3）深圳市扶持新兴产业发展政策及规划 130 （4）深圳土地市场分析 131 （5）深圳工业地产市场分析 132 （6）深圳重点工业地产建设分析 132 （7）深圳产业地产发展潜力分析 133 5.3.3 中山产业地产市场分析 133 （1）中山市城市定位及经济现状 133 （2）中山市产业结构 134 （3）中山市扶持新兴产业发展政策及规划 134 （4）中山土地市场分析 134 （5）中山工业地产市场分析 135 （6）中山重点工业地产建设分析 136 （7）中山产业地产发展潜力分析 136 5.3.4 东莞产业地产市场分析 136 （1）东莞市城市定位及经济现状 136 （2）东莞市产业结构 137 （3）东莞市扶持新兴产业发展政策及规划 137 （4）东莞土地市场分析 138 （5）东莞工业地产市场分析 139 （6）东莞重点工业地产建设分析 139 （7）东莞产业地产发展潜力分析 140 5.3.5 福州产业地产市场分析 140 （1）福州市城市定位及经济现状 140 （2）福州市产业结构 140 （3）福州市扶持新兴产业发展政策及规划 140 （4）福州土地市场分析 141 （5）福州工业地产市场分析 142 （6）福州重点工业地产建设分析 142 （7）福州产业地产发展潜力分析 143 5.4 中西部地区产业地产市场分析 143 5.4.1 重庆产业地产市场分析 143 （1）重庆市城市定位及经济现状 143 （2）重庆市产业结构 145 （3）重庆市扶持新兴产业发展政策及规划 145 （4）重庆土地市场分析 146 （5）重庆工业地产市场分析 146 （6）重庆重点工业地产建设分析 147 （7）重庆产业地产发展潜力分析 148 5.4.2 成都产业地产市场分析 149 （1）成都市城市定位及经济现状 149 （2）成都市产业结构 150 （3）成都市扶持新兴产业发展政策及规划 150 （4）成都土地市场分析 151 （5）成都工业地产市场分析 152 （6）成都重点工业地产建设分析 152 （7）成都产业地产发展潜力分析 154 5.4.3 西安产业地产市场分析 154 （1）西安市城市定位及经济现状 154 （2）西安市产业结构 155 （3）西安市扶持新兴产业发展政策及规划 155 （4）西安土地市场分析 157 （5）西安工业地产市场分析 158 （6）西安重点工业地产建设分析 158 （7）西安产业地产发展潜力分析 159 5.4.4 武汉产业地产市场分析 159 （1）武汉市城市定位及经济现状 160 （2）武汉市产业结构 160 （3）武汉市扶持新兴产业发展政策及规划 160 （4）武汉土地市场分析 161 （5）武汉工业地产市场分析 162 （6）武汉重点工业地产建设分析 162 （7）武汉产业地产发展潜力分析 163 5.4.5 长沙产业地产市场分析 164 （1）长沙市城市定位及经济现状 164 （2）长沙市产业结构 164 （3）长沙市扶持新兴产业发展政策及规划 164 （4）长沙土地市场分析 165 （5）长沙工业地产市场分析 166 （6）长沙重点工业地产建设分析 166 （7）长沙产业地产发展潜力分析 166 5.4.6 郑州产业地产市场分析 167 （1）郑州市城市定位及经济现状 167 （2）郑州市产业结构 168 （3）郑州市扶持新兴产业发展政策及规划 168 （4）郑州土地市场分析 169 （5）郑州工业地产市场分析 169 （6）郑州重点工业地产建设分析 170 （7）郑州产业地产发展潜力分析 170 5.4.7 太原产业地产市场分析 170 （1）太原市城市定位及经济现状 170 （2）太原市产业结构 171 （3）太原市扶持新兴产业发展政策及规划 171 （4）太原土地市场分析 171 （5）太原工业地产市场分析 172 （6）太原重点工业地产建设分析 172 （7）太原产业地产发展潜力分析 173 5.4.8 乌鲁木齐产业地产市场分析 174 （1）乌鲁木齐市城市定位及经济现状 174 （2）乌鲁木齐市产业结构 176 （3）乌鲁木齐市扶持新兴产业发展政策及规划 176 （4）乌鲁木齐土地市场分析 177 （5）乌鲁木齐工业地产市场分析 177 （6）乌鲁木齐重点工业地产建设分析 178 （7）乌鲁木齐产业地产发展潜力分析 179第6章：中国产业地产产业链分析 180 6.1 中国产业地产行业产业链结构分析 180 6.2 中国产业地产行业上游产业链结构分析 180 6.2.1 土地开发行业市场分析 180 6.2.2 水泥行业市场分析 182 6.2.3 钢铁行业市场分析 183 6.3 中国产业地产行业中游产业链结构分析 184 6.3.1 建筑工程行业市场分析 184 （1）建筑工程行业产值 184 （2）建筑工程行业区域发展 184 （3）建筑工程行业经营效益 186 6.3.2 中国产业园区建设行业市场分析 187 6.4 中国产业地产行业下游产业链结构分析 188 6.4.1 物流行业市场分析 188 （1）物流行业的产业阶段分析 188 （2）物流行业的盈利能力分析 189 （3）物流行业的竞争状况分析 189 6.4.2 文化创意行业市场分析 192 6.4.3 商业百货行业市场分析 193 6.4.4 节能环保行业市场分析 194 6.4.5 新能源行业市场分析 194 6.4.6 物联网行业市场分析 195 6.4.7 新兴信息产业市场分析 196 6.4.8 生物产业市场分析 197 6.4.9 新能源汽车行业市场分析 197 高端装备制造业市场分析 197 新材料行业市场分析 198第7章：中国产业地产行业重点企业透视 201 7.1 中国产业地产行业企业发展状况透析 201 7.2 中国产业地产运营企业分析 201 7.2.1 上海张江高科技园区开发股份有限公司经营情况分析 201 （1）企业发展简况分析 201 （2）主要经济指标分析 202 （3）企业盈利能力分析 203 （4）企业运营能力分析 204 （5）企业偿债能力分析 204 （6）企业发展能力分析 205 （7）企业产品结构及新产品动向 205 （8）企业销售渠道与网络 206 （9）企业经营状况优劣势分析 206 （10）企业投资兼并与重组分析 207 （11）企业最新发展动向分析 207 7.2.2 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司经营情况分析 207 （1）企业发展规模分析 207 （2）主要经济指标分析 210 （3）企业盈利能力分析 211 （4）企业运营能力分析 212 （5）企业偿债能力分析 213 （6）企业发展能力分析 213 （7）企业重点园区项目 214 1）项目概况 214 2）经营情况 214 3）园区产业 215 4）园区规划 215 5）园区政策 215 6）园区服务 220 7）入驻企业 222 8）园区竞争力 223 （8）企业组织架构分析 223 （9）企业经营优劣势分析 224 （10）企业投资兼并与重组 225 （11）企业最新发展动向 226 7.2.3 联美控股股份有限公司经营情况分析 227 （1）企业发展简况分析 227 （2）主要经济指标分析 229 （3）企业盈利能力分析 229 （4）企业运营能力分析 230 （5）企业偿债能力分析 230 （6）企业发展能力分析 231 （7）企业产品结构及新产品动向 231 （8）企业销售渠道与网络 232 （9）企业经营状况优劣势分析 232 （10）企业投资兼并与重组 232 7.2.4 深圳香江控股股份有限公司经营情况分析 232 （1）企业发展简况分析 233 （2）主要经济指标分析 233 （3）企业盈利能力分析 234 （4）企业运营能力分析 234 （5）企业偿债能力分析 235 （6）企业发展能力分析 235 （7）企业产品结构及新产品动向 236 （8）企业销售渠道与网络 236 （9）企业经营状况优劣势分析 237 （10）企业投资兼并与重组分析 237 （11）企业最新发展动向分析 237 7.2.5 运盛(上海)实业股份有限公司经营情况分析 238 （1）企业发展简况分析 238 （2）主要经济指标分析 238 （3）企业盈利能力分析 239 （4）企业运营能力分析 239 （5）企业偿债能力分析 240 （6）企业发展能力分析 240 （7）企业产品结构及新产品动向 241 （8）企业销售渠道与网络 242 （9）企业经营状况优劣势分析 242 （10）企业投资兼并与重组分析 242 （11）企业最新发展动向分析 242 7.3 中国产业地产行业运营企业分析 303 7.3.1 中天城投集团股份有限公司经营情况分析 303 （1）企业发展简况分析 303 （2）主要经济指标分析 304 （3）企业盈利能力分析 304 （4）企业运营能力分析 305 （5）企业偿债能力分析 306 （6）企业发展能力分析 306 （7）企业产品结构及新产品动向 307 （8）企业经营状况优劣势分析 307 （9）企业投资兼并与重组分析 307 （10）企业最新发展动向分析 308 7.3.2 金地(集团)股份有限公司经营情况分析 309 （1）企业发展简况分析 309 （2）主要经济指标分析 309 （3）企业盈利能力分析 310 （4）企业运营能力分析 310 （5）企业偿债能力分析 311 （6）企业发展能力分析 311 （7）企业产品结构及新产品动向 312 （8）企业销售渠道与网络 312 （9）企业经营状况优劣势分析 312 （10）企业投资兼并与重组分析 313 （11）企业最新发展动向分析 313 7.3.3 复地(集团)股份有限公司经营情况分析 313 （1）企业发展规模分析 314 （2）企业经营情况分析 314 （3）企业主营业务分析 314 （4）企业销售渠道与网络 315 （5）企业经营状况优劣势分析 315 （6）企业投资兼并与重组分析 316 （7）企业最新发展动向分析 316 7.3.4 广州富力地产股份有限公司经营情况分析 316 （1）企业发展简况分析 317 （2）主要经济指标分析 317 （3）企业盈利能力分析 317 （4）企业运营能力分析 318 （5）企业偿债能力分析 318 （6）企业发展能力分析 319 （7）企业产品结构及新产品动向 319 （8）企业销售渠道与网络 320 （9）企业经营状况优劣势分析 320 （10）企业投资兼并与重组分析 320 （11）企业最新发展动向分析 321第8章：中国产业地产行业投资风险及前景预测 347 8.1 产业地产行业投资风险 347 8.1.1 产业地产行业政策风险 347 8.1.2 产业地产行业技术风险 347 8.1.3 产业地产行业宏观经济波动风险 347 8.1.4 产业地产行业关联产业风险 347 8.1.5 企业生产规模及所有制风险 348 8.2 产业地产行业发展前景 348 8.2.1 产业地产行业盈利模式 348 8.2.2 产业地产行业盈利因素 349 8.2.3 产业地产行业发展前景分析 350部分图表目录 ： 图表1：2003-2017年美国CPI环比走势(单位：%) 28 图表2：2017年美国CPI各项贡献度(单位：%) 29 图表3：2017年美国零售销售环比(单位：%) 29 图表4：2005-2017年金砖四国工业产值增幅(单位：%) 32 图表5：2017-2017年金砖四国CPI增幅(单位：%) 32 图表6：2014-2017年印度、俄罗斯、巴西三国利率(单位：%) 32 图表7：2004-2017年中国GDP同比增速走势(单位：%) 33 图表8：2014-2017年工业增加值增长变化(单位：%) 34 图表9：2017年中国固定资产投资增速(单位：%) 35 图表10：2014-2017年中国社会消费品零售总额同比增速(单位：%) 36 图表11：2014-2017年中国进出口金额及其同比增速(单位：亿美元，%) 36 图表12：工业园区开发模式流程 41 图表13：东莞松山湖工业园示意图 42 图表14：东莞松山湖工业园示意图 44 图表15：主体企业开发模式流程 46 图表16：北京诺基亚星网工业园的区域地理规划图 47 图表17：工业地产商开发模式流程 48 图表18：北京腾飞国际工业园规划图 49 图表19：综合开发模式的流程 51 图表20：综合开发模式的流程 51 图表21：2018-2024年北京市公告土地面积、数量走势图(单位：万平方米，幅) 63 图表22：“十三五”时期天津市生产总值及增长速度(单位：亿元，%) 68 图表23：“十三五”时期天津地方一般预算收入及增长速度(单位：亿元，%) 69 图表24：“十三五”时期天津市全社会固定资产投资及增长速度(单位：亿元，%) 70 图表25：“十三五”时期天津市社会消费品零售总额及增长速度(单位：亿元，%) 70 图表26：天津市公告土地面积、数量走势图(单位：万平方米，幅) 72 图表27：天津市各用途土地供给面积比例分布图(单位：%) 73 图表28：沈阳市土地供应用途结构(单位：%) 78 图表29：大连市各区域土地成交情况(单位：平方米，个) 82 图表30：大连市土地供应区域结构(单位：%) 83 图表31：南京市三次产业占GDP比重图(单位： %) 98 图表32：苏州产业结构图(单位：亿元) 101 图表33：温州生产总值及增长速度(单位：亿元，%) 104 图表34：温州市工业结构(单位：亿元，家，%) 106 图表35：宁波土地成交情况(单位：亩，亿) 110 图表36：杭州土地出让情况(单位：亿元，平方米，%) 114 图表37：深圳本地生产总值及增长速度(单位：亿元，%) 127 图表38：深圳分区本地生产总值(单位：亿元，%) 128 图表39：深圳工业增加值及增长速度(单位：亿元，%) 128 图表40：深圳固定资产投资及增长速度(单位：亿元，%) 129 图表41：深圳分区全社会固定资产投资(单位：亿元，%) 129 图表42：深圳分行业固定资产投资及增长速度(单位：亿元，%) 130 图表43：重庆市生产总值及其增长速度(单位：亿元，%) 143 图表44：重庆市工业增加值及其增长速度(单位：亿元，%) 144 图表45：重庆市固定资产投资及其增长速度(单位：亿元，%) 145 图表46：成都市生产总值及其增长速度(单位：亿元，%) 149 图表47：成都市全社会固定资产投资总额及其增长速度(单位：亿元，%) 150 图表48：成都市土地供求走势图(单位：万平方米，元/平方米) 151 图表49：成都市各区域土地供应面积占比图(单位：%) 152 图表50：武汉中心城区土地供应量(除工业)(单位：万平方米) 161 图表51：2017年武汉市土地供应与成交图(单位：万平方米) 162 图表52：郑州土地出让结构图(按面积)(单位：%) 169 图表53：太原土地供应走势(单位：万平方米，%) 171 图表54：太原土地成交走势(单位：万平方米，%) 172 图表55：乌鲁木齐生产总值及增长速度(单位：亿元，%) 174 图表56：乌鲁木齐居民消费价格指数走势(单位：%) 175 图表目录
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