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第一章 购物中心建设行业发展综述 13 1.1 购物中心的定义及分类 13 1.1.1 购物中心的定义 13 1.1.2 购物中心的分类 13 1.2 中国购物中心发展分析 16 1.2.1 中国购物中心雏形阶段 16 1.2.2 中国购物中心起源阶段 16 1.2.3 中国购物中心发展阶段 17 1.3 国外购物中心发展分析 19 1.3.1 美国购物中心发展分析 19 （1）美国购物中心发展历程 19 （2）美国购物中心产业特点 20 1.3.2 日本购物中心发展分析 21 （1）日本购物中心现状分析 21 （2）日本购物中心发展趋势 23 第二章 购物中心建设行业发展环境分析 25 2.1 国际宏观经济环境分析 25 2.1.1 欧洲宏观经济环境分析 25 2.1.2 美国宏观经济环境分析 25 2.1.3 日本宏观经济环境分析 26 2.2 国内宏观经济环境分析 26 2.2.1 2017年经济整体运行情况 26 2.2.2 2017年工业生产情况 27 2.2.3 2017年固定资产投资情况 27 2.2.4 2017年全国社会消费情况 27 2.2.5 2017年投融资环境分析 28 2.3 国内行业政策环境分析 28 2.3.1 房地产行业调控政策（行政管理开发部分） 28 （1）“新四条”政策分析 28 （2）“新国十条”政策分析 29 （3）“新国五条”政策分析 30 2.3.2 房地产行业调控政策（土地部分） 31 （1）房地产用地供应监管政策分析 31 （2）房地产用地建设管理调控政策分析 32 2.3.3 房地产行业调控政策（税收部分） 33 （1）非首次购房差别化税收政策分析 33 （2）土地增值税计税政策分析 33 （3）预征率政策分析 33 （4）公租房税收政策分析 34 （5）个人购房相关税收政策分析 35 2.3.4 房地产行业调控政策（金融部分） 35 （1）个人购房贷款首付相关政策分析 35 （2）暂停发放第三套房贷款相关政策分析 37 （3）2017年央行2次加息影响分析 37 2.3.5 房地产行业调控政策（外资调控部分） 38 （1）信贷资金流向和跨境投融资活动相关政策分析 38 （2）境外机构购房相关政策分析 39 第三章 购物中心建设行业发展分析 41 3.1 房地产行业运营分析 41 3.1.1 2017年全国房地产开发景气指数 41 3.1.2 2017年全国房屋销售情况 42 3.1.3 2017年全国房地产开发投资情况 42 （1）房地产开发投资 42 （2）房地产新开工面积 43 （3）房地产土地开发面积 44 3.1.4 2017年全国房地产市场销售情况 45 3.1.5 2017年全国房地产行业资金来源 47 3.2 土地市场运营分析 48 3.2.1 2017年全国土地市场整体分析 48 3.2.2 2017年全国土地市场价格分析 49 3.2.3 2017年全国土地市场重点地块分析 51 3.3 购物中心建设行业发展分析 52 3.3.1 中国购物中心整体发展分析 52 3.3.2 中国购物中心分布研究分析 52 （1）中国购物中心布局特点 53 （2）中国购物中心分布数量分析 54 （3）中国购物中心分布发展特征 55 （4）中国三大经济圈购物中心分布情况分析 56 （5）中国三大经济圈城市购物中心普及度分析 57 第四章 购物中心建设行业区域市场分析 58 4.1 北京购物中心市场分析 58 4.1.1 北京购物中心投资分析 58 4.1.2 北京购物中心项目发展分析 58 4.2 上海购物中心市场分析 59 4.2.1 上海购物中心投资分析 59 4.2.2 上海购物中心项目发展分析 60 4.3 广州购物中心市场分析 61 4.3.1 广州购物中心投资分析 61 4.3.2 广州购物中心项目发展分析 61 4.4 深圳购物中心市场分析 62 4.4.1 深圳购物中心投资分析 62 4.4.2 深圳购物中心项目发展分析 62 4.5 杭州购物中心市场分析 62 4.5.1 杭州购物中心投资分析 62 4.5.2 杭州购物中心项目发展分析 63 4.6 其他城市购物中心市场分析 63 4.6.1 成都购物中心市场分析 63 4.6.2 天津购物中心市场分析 64 4.6.3 重庆购物中心市场分析 64 第五章 购物中心业态研究分析 66 5.1 购物中心业态构成分析 66 5.1.1 购物中心业态构成分析 66 5.1.2 购物中心业态构成特点分析 67 （1）传统商业圈购物中心业态构成及特点分析 67 （2）新兴商业圈购物中心业态构成及特点分析 67 （3）社区购物中心业态构成及特点分析 67 （4）不同区域购物中心业态组成对比分析 67 5.2 购物中心零售业态分析 68 5.2.1 零售行业发展规模分析 68 5.2.2 零售行业盈利能力分析 68 5.2.3 购物中心零售业态分析 69 5.3 购物中心餐饮业态分析 70 5.3.1 餐饮行业发展规模分析 70 5.3.2 餐饮行业盈利能力分析 70 5.3.3 购物中心餐饮业态分析 71 5.4 购物中心娱乐休闲业态分析 71 5.4.1 娱乐休闲行业发展规模分析 71 5.4.2 购物中心娱乐休闲业态分析 72 5.5 购物中心业态布局分析 73 5.5.1 购物中心业态布局原则 73 5.5.2 购物中心业态规划特点 73 第六章 购物中心建设行业竞争情况分析 74 6.1 外资企业在华竞争分析 74 6.1.1 沃尔玛在华购物中心投资分析 74 6.1.2 家乐福在华购物中心投资分析 74 6.1.3 TESCO在华购物中心投资分析 74 6.2 购物中心建设行业竞争对手分析 75 6.2.1 大连万达商业地产股份有限公司经营情况分析 75 （1）企业发展简况分析 75 （2）企业产品结构及新产品动向 75 （3）企业销售渠道与网络 75 （4）企业经营状况SWOT分析 76 （5）企业最新发展动向分析 76 6.2.2 上海世茂股份有限公司经营情况分析 77 （1）企业发展简况分析 77 （2）主要经济指标分析 78 （3）企业盈利能力分析 79 （4）企业运营能力分析 80 （5）企业偿债能力分析 80 （6）企业发展能力分析 81 （7）企业产品结构及新产品动向 81 （8）企业销售渠道与网络 82 （9）企业经营状况SWOT分析 82 （10）企业投资兼并与重组分析 84 （11）企业最新发展动向分析 84 6.2.3 华润置地（北京）股份有限公司经营情况分析 84 （1）企业发展简况分析 84 （2）主要经济指标分析 84 （3）企业盈利能力分析 85 （4）企业运营能力分析 85 （5）企业偿债能力分析 86 （6）企业发展能力分析 86 （7）企业产品结构及新产品动向 87 （8）企业销售渠道与网络 87 （9）企业经营状况SWOT分析 87 （10）企业最新发展动向分析 88 6.2.4 保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析 89 （1）企业发展简况分析 89 （2）主要经济指标分析 90 （3）企业盈利能力分析 91 （4）企业运营能力分析 92 （5）企业偿债能力分析 92 （6）企业发展能力分析 93 （7）企业产品结构及新产品动向 94 （8）企业销售渠道与网络 94 （9）企业经营状况SWOT分析 94 （10）企业投资兼并与重组分析 95 （11）企业最新发展动向分析 96 6.2.5 深圳市万科企业股份有限公司经营情况分析 96 （1）企业发展简况分析 96 （2）主要经济指标分析 98 （3）企业盈利能力分析 98 （4）企业运营能力分析 99 （5）企业偿债能力分析 100 （6）企业发展能力分析 100 （7）企业产品结构及新产品动向 101 （8）企业销售渠道与网络 101 （9）企业经营状况SWOT分析 102 （10）企业投资兼并与重组分析 103 （11）企业最新发展动向分析 103 6.2.6 武汉南国置业股份有限公司经营情况分析 103 （1）企业发展简况分析 103 （2）主要经济指标分析 104 （3）企业盈利能力分析 105 （4）企业运营能力分析 106 （5）企业偿债能力分析 106 （6）企业发展能力分析 107 （7）企业产品结构及新产品动向 108 （8）企业销售渠道与网络 108 （9）企业经营状况SWOT分析 108 （10）企业最新发展动向分析 110 6.2.7 恒大地产集团有限公司经营情况分析 110 （1）企业发展简况分析 110 （2）主要经济指标分析 112 （3）企业盈利能力分析 112 （4）企业运营能力分析 113 （5）企业偿债能力分析 113 （6）企业发展能力分析 114 （7）企业经营状况SWOT分析 114 （8）企业投资兼并与重组分析 115 （9）企业最新发展动向分析 116 6.2.8 龙湖地产有限公司经营情况分析 116 （1）企业发展简况分析 116 （2）主要经济指标分析 117 （3）企业盈利能力分析 117 （4）企业运营能力分析 118 （5）企业偿债能力分析 118 （6）企业发展能力分析 118 （7）企业经营状况SWOT分析 119 （8）企业最新发展动向分析 120 6.2.9 北京万通地产股份有限公司经营情况分析 120 （1）企业发展简况分析 120 （2）主要经济指标分析 121 （3）企业盈利能力分析 122 （4）企业运营能力分析 123 （5）企业偿债能力分析 123 （6）企业发展能力分析 124 （7）企业经营状况SWOT分析 124 （8）企业投资兼并与重组分析 125 （9）企业最新发展动向分析 126 6.2.10 广州富力地产股份有限公司经营情况分析 126 （1）企业发展简况分析 126 （2）主要经济指标分析 127 （3）企业盈利能力分析 128 （4）企业运营能力分析 128 （5）企业偿债能力分析 129 （6）企业发展能力分析 129 （7）企业经营状况SWOT分析 130 （8）企业最新发展动向分析 130 第七章 购物中心建设行业经典项目分析 178 7.1 东莞华南MALL项目分析 178 7.1.1 项目情况分析 178 7.1.2 区域竞争环境分析 178 7.1.3 发展前景分析 178 7.2 北京金源时代购物中心项目分析 179 7.2.1 项目情况分析 179 7.2.2 竞争优势分析 179 7.3 广州正佳广场项目分析 179 7.3.1 项目情况分析 179 7.3.2 环境状况分析 180 7.3.3 商业布局分析 180 7.4 上海正大广场项目分析 181 7.4.1 项目情况分析 181 7.4.2 发展前景分析 181 7.5 深圳华润中心万象城项目分析 181 7.5.1 经营理念分析 181 7.5.2 主力店分析 181 第八章 购物中心建设行业商业规划分析 183 8.1 购物中心项目市场状况分析 183 8.1.1 购物中心选址分析 183 （1）用地区位和交通人口状况分析 183 （2）用地经济状况评估 184 （3）用地的物理状况 185 8.1.2 购物中心商圈分析 186 8.2 购物中心项目规划分析 187 8.2.1 建筑特点及功能规划分析 187 8.2.2 商品定位及组合规划分析 189 第九章 购物中心建设行业项目招商分析 192 9.1 购物中心招商概述 192 9.1.1 购物中心招商的概念 192 9.1.2 购物中心招商的对象 192 9.1.3 购物中心招商业态概述 194 （1）百货店概述 194 （2）超市概述 195 （3）家居大卖场概述 197 （4）专业店 198 （5）专卖店概述 200 （6）餐饮店概述 200 （7）娱乐店概述 201 9.1.4 购物中心招商的特点 203 9.1.5 购物中心招商的类型 205 9.2 购物中心招商原理 211 9.2.1 零售、服务、娱乐体验科学组合价值原理 211 9.2.2 品牌价值原理 213 9.2.3 2/8价值原理 214 9.2.4 开发商、商家双赢价值原理 215 9.2.5 招商谈判的价值原理 217 9.2.6 总体租金收益中期最大化原理 218 9.3 购物中心招商推进计划 219 9.3.1 开发前期招商推进计划 219 9.3.2 开发期招商推进计划 220 9.3.3 开业招商推进计划 221 9.3.4 开业后及远期招商推进计划 221 9.4 购物中心典型商家分析 222 9.4.1 娱乐类商家分析 222 （1）电影类商家分析 222 （2）主题公园类商家分析 225 （3）高科技类商家分析 226 （4）儿童娱乐类商家分析 228 9.4.2 家居建材类商家分析 230 （1）宜家家居分析 230 （2）百安居分析 230 9.4.3 超市类商家分析 231 （1）家乐福超市分析 231 （2）人人乐超市分析 231 9.4.4 百货类商家分析 232 （1）王府井百货分析 232 （2）巴黎春天百货分析 232 （3）新世界百货分析 233 9.4.5 电器类商家分析 234 （1）苏宁电器分析 234 （2）国美电器分析 234 9.4.6 餐饮类商家分析 235 （1）俏江南集团分析 235 （2）百胜餐饮集团分析 235 9.4.7 酒店管理商分析 236 （1）皇冠假日酒店分析 236 （2）万豪酒店分析 236 9.4.8 商业街商家分析 237 （1）永和集团分析 237 （2）乐高公司分析 237 （3）派克兰帝童装分析 238 9.5 购物中心招商实施 239 9.5.1 形成目标商家组合 239 9.5.2 招商政策制定 242 9.5.3 招商团队建设 245 9.5.4 招商谈判 249 9.5.5 招商方式与渠道选择 255 9.5.6 招商实施细节 257 第十章 购物中心建设行业运营模式分析 261 10.1 购物中心经营管理模式分析 261 10.1.1 自营管理模式分析 261 10.1.2 委托管理模式分析 261 10.1.3 顾问管理模式分析 262 10.2 购物中心盈利模式分析 263 10.2.1 购物中心盈利模式类型分析 263 10.2.2 购物中心销售模式原因分析 264 10.3 购物中心租赁模式分析 264 10.3.1 购物中心租赁模式分类 264 （1）收取固定租金 264 （2）流水倒扣 265 （3）保底加流水倒扣 265 10.3.2 购物中心租赁模式现状分析 265 10.4 购物中心运营模式个案分析 266 10.4.1 万达商业地产模式分析 266 10.4.2 世茂商业地产模式 267 第十一章 购物中心建设行业收益优化模型 269 11.1 商铺租金决定因素 269 11.1.1 区位因素分析 269 11.1.2 建筑因素分析 270 11.1.3 租约因素分析 270 11.2 不同商铺种类的租户组合优化 271 11.2.1 购物中心商铺种类分析 271 （1）商铺种类划分标准 271 （2）主力店分析 271 11.2.2 研究假设 272 11.2.3 研究结论 273 11.3 不同零售类型的租户组合优化 275 11.3.1 研究过程 275 11.3.2 研究结论 275 第十二章 购物中心问题分析与发展趋势 280 12.1 中国购物中心问题分析及解决思路 280 12.1.1 预招商问题分析及解决思路 280 12.1.2 市场定位和财务问题分析 280 12.1.3 回报预期问题分析及解决思路 280 12.2 中国购物中心发展趋势分析 281 12.2.1 购物中心主题化趋势分析 281 图表目录 图表1：美国购物中心基本类型表 13 图表2：按照位置（影响力）分类的购物中心类型表 14 图表3：按照建筑形态分类的购物中心类型表 15 图表4：按照商业主题分类的购物中心类型表 16 图表5：2012-2017年美国非农业部门失业率变化（单位：%） 26 图表6：新四条内容分析 29 图表7：中国房贷调控政策内容对比 36 图表8：2017年央行利率调整表（单位：%） 38 图表9：2012-2017年房地产开发景气指数走势 41 图表10：2012-2017年商品房销售价格同比情况（单位：%） 42 图表11：2012-2017年房地产开发投资情况（单位：亿元，%） 43 图表12：2012-2017年房地产新开工面积累计情况（单位：万平方米，%） 43 图表13：2012-2017年房地产竣工面积累计情况（单位：万平方米，%） 44 图表14：2012-2017年房地产土地购置面积累计情况（单位：万平方米，%） 44 图表15：2012-2017年房地产土地购置金额累计情况（单位：万平方米，%） 45 图表16：2012-2017年商品房销售面积累计情况（单位：万平方米，%） 45 图表17：2012-2017年商品房销售额累计情况（单位：亿元，%） 46 图表18：2017商品房销售面积和销售额增长情况（单位：万平方米，%，亿元） 46 图表19：2012-2017年房地产开发进展来源累计情况（单位：亿元，%） 48 图表20：2012-2017年全国120个主要城市住宅用地月度推出成交情况（单位：万平米） 49 图表21：2012-2017年全国主要城市经营性土地溢价率情况列表 50 图表22：2017年城市住宅用地溢价排行（单位：元/m2，%） 50 图表23：2004-2017年全国土地出让金收入（单位：亿元） 51 图表24：2012-2017年城市土地出让金排行（单位：亿元） 52 图表25：中国购物中心现状分布示意图 53 图表26：中国购物中心城市布局特点示意图 54 图表27：中国购物中心城市分布示意图 55 图表28：中国购物中心发展示意图 56 图表目录：
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