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第一部分 南京房地产市场格局 第一章 房地产整体行业相关概述 1 第一节 房地产概念阐释 1 一、房地产的定义 1 二、房地产的特征 1 三、房地产的自然形态 1 四、房地产的类别 1 第二节 房地产整体行业概述 3 一、房地产整体行业的定义 3 二、房地产整体行业的主要领域 3 三、房地产整体行业的特点 4 四、房地产整体行业的地位 4 第三节 房地产市场分析的内容和特点 6 一、房地产市场分析的层次 6 二、房地产市场分析的内容 6 三、房产地市场分析的特点 7 四、提高房地产市场分析有效性的途径 9 第二章 中国房地产市场格局 10 第一节 中国房地产整体行业发展概述 10 一、中国房地产整体行业发展的进程 10 二、中国房地产与经济发展的相关性 11 三、中国房地产整体行业发展特点 13 四、中国房地产开发模式的蜕变历程 15 五、2013-2016年房贷新政下的楼市变局 16 第二节 2011-2016年中国房地产景气指数分析 19 一、2013-2016年中国房地产景气指数分析 19 二、2013-2016年中国房地产景气指数分析 20 第三节 2011-2016年中国房地产整体行业运行综述 21 一、2013-2016年房地产市场运行数据解读 21 二、2013-2016年我国房地产市场运行指标分析 22 （一）房地产开发投资情况 22 （二）房地产开发企业资金来源情况 26 （三）商品房建筑与销售情况 28 （四）全国房地产市场价格变动情况 31 第三章 南京房地产整体行业的发展环境分析 36 第一节 中国房地产周期性波动的取决因素 36 一、中国房地产业发展存在经济周期的事实 36 二、影响房地产周期波动的因素分析 37 第二节 南京市宏观环境概述 40 一、地理环境 40 二、行政区划 41 三、交通运输 41 四、产业结构 43 第三节 南京市经济社会发展 47 一、2013-2016年南京经济和社会发展状况 47 二、2013-2016年南京经济和社会发展状况 57 三、2013-2016年南京经济发展分析 69 四、南京市民营经济的发展现状分析 78 第四节 南京市城市建设及规划 79 一、2013-2016年南京城市建设发展状况 79 二、2013-2016年南京502亿元城建投资创历史新高 80 三、2013-2016年南京城市建设投入总额创历年之最 81 四、南京端出未来3年城建规划 1200亿旧貌换新颜 84 五、南京未来20年城市发展规划 92 第五节 南京市人口结构与人口红利 93 一、外来人口持续增长住房需求旺盛 93 二、城市化水平不断提高主城区密度过大 94 三、中产阶层庞大购买力强及住宅刚性需求旺盛 94 四、家庭结构小型化趋势日趋明显 95 五、人口红利明显及老龄化趋势不可忽视 96 第四章 南京房地产整体行业的发展现状 97 第一节 南京房地产整体行业发展综述 97 一、南京房地产整体行业快速发展 97 二、南京房地产整体行业静态与动态分析 98 三、南京市房地产各板块概况 116 第二节 2013-2016年南京房地产市场的发展 125 一、2013-2016年南京房地产整体行业发展概况 125 二、2013-2016年南京房地产市场运行状况 130 三、2013-2016年南京房地产市场运行特点 132 四、2013-2016年南京房地产市场热点分析 135 第三节 2013-2016年南京房地产市场的发展 139 一、2013-2016年南京房地产对GDP贡献率为17% 140 二、2013-2016年南京房地产市场供销两旺 楼市销售创历史新高 140 三、2011南京楼市回顾：盘点本地十大标志性事件 141 四、2013-2016年南京楼市八大板块总结 143 五、2013-2016年南京本地房地产企业运行概况 147 六、2013-2016年南京房地市场运行特点分析 148 第四节 2013-2016年南京房地产市场的发展 150 一、2013-2016年南京房地产市场回顾分析 150 二、2013-2016年南京房地产市场的主要特征 155 第五节 南京郊区化与郊区房地产开发对城市经济的影响 160 一、南京郊区房地产开发获得较快发展 160 二、对城市经济的积极影响 160 三、对城市经济的负面影响 161 四、负面影响的解决对策 163 第六节 南京房地产整体行业的问题及对策 164 一、南京市房地产业存在的主要问题 164 二、南京房地产市场发展的瓶颈 166 三、南京开发商“走出去”才能壮大 168 四、南京房地产业持续健康发展的建议 169 第二部分 南京房地产细分市场分析 第五章 南京土地市场 174 第一节 土地利用机制与城镇化发展分析 174 一、城镇化的涵义 174 二、约束中国城镇化进程的土地问题 175 三、城镇化土地问题的解决措施 177 第二节 2013-2016年南京土地市场分析 179 一、2014年南京土地市场分析 179 二、2015年南京土地市场分析 183 三、2016年南京土地市场分析 187 2016年南京土地成交宗数共为368宗，同比下降0.54%；2016年南京土地成交面积为1316.66万平方米，同比下降5.97%；2016年南京土地成交价款共912.6亿元，同比下降35.21%。2015年南京土地成交宗数共为370宗，2015年南京土地成交面积为1400.32万平方米，2015年南京土地成交价款共1408.46亿元。 2015-2016年南京土地成交宗数走势图 数据来源：公开资料整理 2015-2016年南京土地成交面积走势图 数据来源：公开资料整理 2015-2016年南京土地成交价款分月走势图 数据来源：公开资料整理 四、2013-2016年南京土地市场平静下的暗流汹涌 189 五、2013-2016年南京土地市场特征 193 第三节 南京土地供给分析 193 一、2013-2016年南京土地出让金首付比例由30%提高至50% 193 二、2013-2016年南京市保障房供地500公顷 首超商品住宅 194 三、2013-2016年南京河西多幅地块将通过挂牌方式出让 196 四、2013-2016年南京土地供应计划 江北占大片江山 197 五、南京下半年猛推地 3倍于 198 第四节 节 约集约用地对房地产业的影响 198 一、2013-2016年国家发布《关于促进节 约集约用地的通知》 198 二、土地闲置成本加大囤地空间缩小 200 三、小地块的出让和开发将成为主流 201 四、强化用地合同管理有利于建立公平的土地拍卖竞争制度 202 第五节 南京房地产开发应走土地资源节 约型之路 202 一、南京发展节 地住宅的紧迫性 202 二、节 地型住宅的基本要求 203 三、加强宏观调控积极推进节 地型住宅 204 第六章 南京住宅市场 207 第一节 住宅产业的相关概述 207 一、住宅产业的定义 207 二、住宅产业的特点 207 三、住宅产业的分类 211 第二节 2013-2016年南京商品住宅市场格局 211 一、2013-2016年南京商品住宅市场总体分析 211 二、2013-2016年南京各板块商品住宅市场分析 212 三、2013-2016年南京商品住宅市场总体分析 218 四、2013-2016年市场形势展望 224 第三节 2013-2016年南京商品住宅市场格局 225 一、2013-2016年南京商品住宅市场总体分析 225 二、2013-2016年南京商品住宅市场90平米及以下住宅最好卖 225 三、2013-2016年南京商品住宅市场总体分析 226 第四节 2013-2016年南京市住宅租赁市场分析 231 第五节 南京住宅产业化技术发展概况 238 一、南京住宅市场首现“定制式精装修” 238 二、南京住宅市场节 能技术现状 239 三、南京建委严把居民住宅的节 能关 240 四、南京住宅建筑外遮阳现状及发展 240 第七章 南京别墅市场 245 第一节 别墅的相关概述 245 一、别墅的定义 245 二、别墅的分类 247 三、别墅的设计要点 248 四、影响别墅品质的因素分析 249 第二节 南京别墅市场的发展综述 251 一、南京别墅市场的整体概述 251 二、南京别墅风格渐趋丰富进入墅立方时代 254 三、南京别墅风格几多 安全保障乃“头等大事” 256 四、南京别墅市场蕴藏巨大潜力和机遇 257 五、南京别墅投资增值容易转手难 259 第三节 2013-2016年南京别墅市场调查分析 261 一、别墅需求达历史最高值 261 二、成交均价强劲反弹 262 三、别墅产品供不应求 市场消化存量 262 四、联排类别墅占据别墅市场半边天 262 五、江北别墅新增上市量赶超江宁 264 第四节 2013-2016年南京别墅市场的发展 265 一、2013-2016年南京别墅市场发展综述 265 二、2013-2016年南京市各板块别墅销售情况 265 三、2013-2016年南京独栋、联排别墅成交面积分布 267 四、2013-2016年南京别墅销售套数、面积、人气排行榜 268 五、2013-2016年南京别墅成交情况 269 第八章 南京商业地产市场 271 第一节 商业地产的相关概述 271 一、商业地产的定义 271 二、商业地产的分类 271 三、商业地产存在的三种模式 273 第二节 中国商业地产的发展现状 274 一、2013-2016年中国商业地产市场发展总体状况 274 二、金融危机下中国商业地产市场呈现的特点 279 三、2013-2016年开发商扎堆商业地产 一线城市新增商业项目面临井喷 280 四、楼市火爆引外资巨头关注 境外商业地产中国找钱 282 五、商业地产成为房企竞争新主场 284 第三节 南京商业地产市场的发展概况 288 一、南京惨绿楼市商铺成为一点红 288 二、南京商业地产价值分析报告 290 三、南京商业地产市场发展期待突围 291 四、2013-2016年南京商业地产发展回顾 297 五、七月南京商业地产小幅增长 租售价格稳定 301 第四节 南京商业地产市场的问题及对策 308 一、南京商业地产不缺少潜力 缺少好的模式 308 二、南京商业地产过剩 309 三、南京商业地产缺乏更高程度上的统筹规划 310 四、2013-2016年南京成立商业地产商会 310 五、南京商业地产发展的思考及建议 311 第五节 南京商业地产市场的前景趋势分析 312 一、南京中介瞄准商业地产 二手商铺地产前景广阔 313 二、2013-2016年南京商业地产发展趋势预测 314 三、南京商业地产发展蕴藏巨大潜力 314 第九章 南京写字楼市场 316 第一节 中国写字楼市场的发展综述 316 一、2013-2016年中国写字楼市场内外失调 316 二、中国写字楼市场2013-2016年有望重拾升势 322 三、中国写字楼市场发展呈现不同态势 322 四、国家政策对中国写字楼市场影响分析 324 五、2013-2016年写字楼市场趋势与预测 327 第二节 2013-2016年南京写字楼市场的发展 329 一、2013-2016年南京写字楼市场三足鼎立 329 二、2013-2016年南京甲级写字楼租赁市场分析 329 三、2013-2016年以来南京写字楼市场持续火热 330 四、2013-2016年南京写字楼市场发展动态 333 五、南京写字楼市场再次遭遇创意产业挑战 335 第三节 南京写字楼市场投资分析 337 一、南京写字楼市场投资机遇逐渐显现 337 二、南京优质写字楼市场存在投资机会 338 三、南京写字楼市场短期面临压力 未来两年新增80万㎡ 339 四、住宅禁商之后 南京写字楼置业的三大选择 340 第四节 投资写字楼的风险及建议 342 一、投资写字楼的三大风险 342 二、投资写字楼需注意的问题 343 三、个人投资写字楼的八个要点 344 第十章 南京二手房市场 345 第一节 二手房的相关概述 345 一、二手房的概念及种类 345 二、二手房专有名词的概念 345 三、分析二手房升值的特点 346 第二节 中国二手房市场的发展综述 347 一、中国二手房市场的发展现状分析 348 二、2013-2016年中国二手房市场格局 349 三、2013-2016年全国二手房市场总结与未来展望 359 四、中国二手房市场发展存在的问题 366 五、中国二手房市场的发展对策分析 367 第三节 2013-2016年南京二手房市场的发展 369 一、成交量分析 369 二、房价分析 372 第四节 2013-2016年南京二手房主导南京楼市格局 375 第五节 2013-2016年南京二手房市场分析 377 一、新政前： 377 二、新政后 382 三、对比2015 393 第三部分 南京房地产营销及企业分析 第十一章 南京房地产市场营销分析 400 第一节 中国房地产营销概况 400 一、中国房地产营销已进入第三轮变革时代 400 二、中国房地产整体行业危中有机的销售转型之途 401 三、中国房地产营销存在的问题 403 四、中国房地产营销的方向及趋势 406 第二节 南京房地产案名的文化视角透析 408 一、楼盘命名的重要性 408 二、楼盘案名存在的问题 409 三、规范楼盘案名的措施 411 第三节 房地产整体行业的营销策略探讨 415 一、房地产企业的绿色营销分析 415 二、房地产市场营销价格策略分析 430 三、房地产企业网络营销的策略选择 431 四、新形势下房地产的服务式营销 434 五、房地产低成本营销策略分析 435 六、房地产项目的小众营销模式分析 438 第十二章 南京房地产业重点企业 440 第一节 苏宁环球股份有限公司 440 一、公司简介 440 二、2011-2016年公司经营状况 442 三、2011-2016年公司财务数据 443 四、公司发展展望及策略 449 第二节 南京栖霞建设股份有限公司 451 一、公司简介 451 二、2011-2016年公司经营状况 452 三、2011-2016年公司财务数据 455 四、公司发展展望及策略 461 第三节 南京新港高科技股份有限公司 462 一、公司简介 462 二、2011-2016年公司经营状况 463 三、2011-2016年公司财务数据 467 四、公司发展展望及策略 472 第四节 其他房地产企业介绍 477 一、南京银城房地产开发有限公司 477 二、江苏亚东建设发展集团有限公司 477 三、南京红太阳房地产开发有限公司 479 四、南京华光房地产开发有限公司 480 五、南京大华投资发展有限公司 480 六、南京世茂房地产开发有限公司 481 第四部分 南京房地产政策背景及前景预测 第十三章 南京房地产整体行业政策背景分析 484 第一节 土地、货币、税收政策与中国房地产市场 484 一、土地政策对房地产市场发展的影响 484 二、土地供给政策对房地产市场影响分析 486 三、适度宽松货币政策下房地产市场发展 489 四、中国房地产税收政策的变革 491 第二节 2011-2016年中国房地产整体行业政策综述 493 一、2013-2016年中国房地产整体行业政策回顾 493 二、2013-2016年房地产整体行业主要调控政策综述 497 第三节 2013-2016年南京房地产市场政策环境 523 一、2013-2016年南京出台政策抑制房地产投机行为 523 二、2013-2016年南京公积金政策调整 高档房和二次贷 款最多15万 524 三、2013-2016年南京专项整顿楼市 严查捂盘惜盘等违规行为 526 四、2013-2016年(南京市)促进房地产市场平稳健康发展的意见 528 五、2013-2016年南京购房补贴发放细则发布 酒店式公寓不享受 532 六、2013-2016年南京公积金可贷额度降为20万 二次申贷暂停 534 第四节 中国房地产法律法规介绍 536 一、中华人民共和国土地管理法 536 二、中华人民共和国城市房地产管理法 551 三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 561 四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法 567 五、中华人民共和国物权法 576 六、中华人民共和国建筑法 608 第五节 南京房地产法律法规介绍 620 一、南京市城市规划条例 620 二、南京市房地产交易管理办法 629 三、南京市土地储备办法 639 四、南京市房屋安全管理办法 644 五、南京市集体土地登记办法 648 六、南京市市政建设工程项目房屋拆迁管理办法 654 第十四章 2019-2024年南京房地产市场深度调查与趋势 664 第一节 2014-2021年中国房地产整体行业的市场深度调查与趋势 664 一、未来十年房地产市场需求依然旺盛 664 二、我国房地产业中长期发展目标 664 三、未来我国房地产市场格局预测 669 第二节 2019-2024年南京房地产整体行业的市场深度调查与趋势 670 一、2013-2016年南京房地产市场预测 670 二、2013-2016年南京欲建千万平米保障房 672 三、长三角一体化 南京地产潜力大 677 四、未来南京房地产市场的展望 677 五、2016年南京房地产需求预测 678 第五部分 南京房地产整体行业投融 资策略 第十五章 2019-2024年南京房地产市场投资策略 680 第一节 中国房地产整体行业投资现状 680 一、中国房地产开发投资占GDP近10% 680 二、2013-2016年中国房地产开发投资概况 681 三、2013-2016年房地产投资信托发展分析 681 四、2013-2016年中国房地产开发投资概况 686 五、中国房地产仍是国内外投资者追逐重点 687 第二节 2011-2016年南京房地产投资现状 688 一、2013-2016年南京房地产开发投资概况 688 二、境外资金投资南京大型地产项目 689 三、2013-2016年南京房地产投资概况 691 四、南京房地产投资短期难降温 692 五、2013-2016年南京房地产开发投资外资比重大幅增长 693 第三节 房地产投资风险分析 694 一、利率风险 694 二、购买力风险 694 三、资金变现风险 695 四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 695 第十六章 2019-2024年南京房地产整体行业融 资策略 697 第一节 中国房地产整体行业的融 资概况 697 一、我国房地产融 资市场发展概况 697 二、我国房地产融 资市场的主要特点 700 三、并购贷 款成大型房地产企业融 资新兴渠道 701 四、我国房地产融 资市场发展趋势分析 702 第二节 房地产上市企业资本市场融 资方式比较 703 一、资本市场融 资方式比较 704 二、资本市场融 资结构分析 706 三、比较之后得出的结论分析 707 第三节 南京房地产整体行业融 资现状分析 708 一、信贷紧缩 南京房地产商寻找融 资“新路子” 708 二、南京房地产开发商的融 资渠道 711 三、南京房地产商欲以信托计划解融 资困境 713 四、开发资金的缺乏，催热了房地产信托。 714 第四节 南京房地产信贷融 资风险的防范建议 717 一、房地产信贷风险的构成 717 二、控制房地产信贷风险的具体措施 718 三、房地产信贷风险控制制度的建立 720 第五节 中国房地产融 资存在的问题及对策 720 一、我国房地产企业融 资存在的主要问题 720 二、房地产企业的融 资对策 722 三、房地产融 资方式创新的思路分析 723 四、房地产融 资方式的选择 725 第六节 房地产企业提升融 资能力的对策建议 730 一、提高房地产企业内源融 资能力 730 二、提高房地产企业权益融 资能力 730 三、提高房地产企业合作融 资能力 731 四、提高房地产企业负债融 资能力 732 附录 734 附录一：南京《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》 734 附录二：南京《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》 737 部分图表目录： 图表：2013-2016年国房景气指数 20 图表：2013-2016年国房景气指数及主要分类指数走势 20 图表：2013-2016年累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 22 图表：2013-2016年累计不同用途房地产开发投资构成情况 23 图表：2013-2016年累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 24 图表：2013-2016年累计不同地区房地产投资额完成情况 25 图表：2013-2016年累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 25 图表：2013-2016年累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 26 图表：2013-2016年累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 27 图表：2013-2016年累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 28 图表：2013-2016年累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 29 图表：2013-2016年累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 29 图表：2013-2016年累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 30 图表：2013-2016年累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 30 图表：2013-2016年全国70个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势 31 图表：2013-2016年全国70个大中城市房屋销售价格指数环比变动趋势 32 图表：2013-2016年份70个大中城市房屋销售价格指数 33 图表：2013-2016年份70个大中城市房屋销售价格指数（续表） 34 图表：南京市行政区划简表 41 图表：近五年来南京三次产业生产总值及其所占GDP比重 43 图表：近五年来南京市各产业增加值变化图 44 图表：2013-2016年全市第三产业主要整体行业增加值比重 45 图表：南京市第三产业内部14大整体行业结构变化状况 46 图表：2013-2016年主要工业产品产量 48 图表：各种运输方式完成货物、旅客运输量及其增长速度 49 图表：亿元市场商品成交情况 50 图表：对主要国家和地区货物出口额及其增长速度 51 图表：2013-2016年居民消费和商品零售价格指数 57 图表：2013-2016年主要工业产品产量 59 图表：各种运输方式完成货物、旅客运输量情况表 61 图表：限额以上批发和零售业商品零售分类情况 62 图表：对主要地区和国家的货物出口情况 63 图表：2013-2016年城镇居民家庭年人均可支配收入分组表 68 图表：2013-2016年农村居民家庭年人均纯收入分组表 69 图表：2013-2016年1季度规模以上民营及国有控股工业主要指标表 78 图表：2013-2016年南京市大中型企业科技活动情况表 79 图表：南京市人口增长情况 93 图表：2013-2016年城中板块月度指标 117 图表：2013-2016年城东板块月度指标 118 图表：2013-2016年城南板块月月度指标 119 图表：2013-2016年城北板块月度指标 121 图表：2013-2016年河西板块月度指标 122 图表：2013-2016年仙林板块月度指标 123 图表：2013-2016年江宁板块月度指标 124 图表：2013-2016年全市每月商品房平均日成交量走势图 125 图表：2013-2016年全市商品房价格指数走势图 125 图表：2013-2016年江宁区每月商品房平均日成交量走势图 126 图表：2013-2016年江宁区商品房价格指数走势图 127 图表：2013-2016年浦口区每月商品房平均日成交量走势图 127 图表：2013-2016年浦口区商品房价格指数走势图 128 图表：2013-2016年建邺区每月商品房平均日成交量走势图 129 图表：2013-2016年建邺区商品房价格指数走势图 129 图表：2013-2016年南京市部分上榜企业在售项目类型 130 图表：2013-2016年南京市部分上榜项目总建筑量 131 图表：2013-2016年南京市部分上榜项目销售均价 131 图表：南京2013-2016年住宅销售套数排行(前10) 136 图表：2013-2016年南京市各板块住宅成交套数占比 136 图表：2013-2016年南京市各板块住宅房源总量占比 136 图表：全市、江南八区商品住宅单月供销比走势 137 图表：2013-2016年南京市分板块供销对比 138 图表：12月分区住宅面积排名 138 图表：2013-2016年南京市住宅成交面积分布 139 图表：2013-2016年南京市住宅成交金额分布 139 图表：2013-2016年南京企业新增土地金额排名前10企业列表 147 图表：2013-2016年南京企业新增土地面积排名前10企业列表 148 图表：2013-2016年南京市商品住宅成交量分析 151 图表：2013-2016年南京市房价走势 151 图表：2013-2016年南京各区域入住楼盘分析 152 图表：2013-2016年南京入住楼盘分析（物业类型） 153 图表：南京地区住宅类型入住楼盘区域分布 153 图表：2013-2016年南京入住楼盘分析（装修状况） 154 图表：2013-2016年南京二手房成交分析 154 图表：2001-2013年南京市房地产开发投资统计 166 图表：2013-2016年南京市土地出让分类 180 图表：2013-2016年南京市土地出让区域分布 180 图表：2013-2016年南京市分区土地容积率 181 图表：2013-2016年南京市分用途土地容积率 181 图表：2013-2016年南京市分区域土地成交价格 182 图表：2013-2016年南京市不同性质土地出让价格 182 图表：2013-2016年南京总价地王TOP10 185 图表：2013-2016年南京楼面单价地王TOP10 186 图表：2013-2016年南京市土地市场统计表 187 图表目录
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