2019-2024年物流地产市场评估分析与投资战略研究报告

出版日期 2019年03月 报告页码 0页 图表数量 0个 中文印刷 RMB 7800元 　 中文电子 RMB 8000元 中文两版 RMB 8200元 　 英文印刷 USD 4000元 　 英文电子 USD 4000元 　 英文两版 USD 4500元

在现代市场经济活动中，信息和数据已经是一种重要的经济资源，大数据资源的优先占有者胜，反之则处于劣势。企业成功的关键就在于，是否能够在需求尚未形成之时就牢牢的锁定并捕捉到它。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求。

行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对当前市场环境和发展趋势变化的深入研究，以期提前占领市场，取得先发优势。

行业报告由中宏经略的资深专家和研究人员通过长期周密的市场调研，依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，根据行业发展轨迹及多年的实践经验以及中心对本行业的实地调研，结合了行业所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行研究分析，对行业发展存在的问题及未来趋势做出审慎分析与预测。它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据，具有重要的参考价值！

行业报告将帮助企业、学术科研单位、投资企业准确了解行业最新发展动向，及早发现行业市场的空白点，机会点，增长点和盈利点……，把握行业未被满足的市场需求和趋势，形成企业良好的可持续发展优势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

第一章中国物流地产行业发展综述

1.1物流地产的内涵与外延

1.1.1物流地产的界定

（1）物流地产的定义

（2）物流地产设施

1.1.2现代物流地产的特点

（1）集约化与协同化

（2）规模化与网络化

（3）绿色化与低碳化

1.1.3与物流地产相近的几个产业

（1）物流地产与工业地产

（2）物流地产与仓储服务

1.2物流地产的价值链分析

1.2.1物流地产的价值链结构

（1）静态分析

（2）动态分析

1.2.2价值链核心能力分析

（1）项目决策

（2）项目策划与规划设计

（3）项目管理

（4）销售及招商管理

（5）物业管理

（6）支持性活动

1.3物流地产项目的盈利来源分析

1.3.1物流地产投资商的服务内容

（1）物流园区与标准物流设施开发

（2）量身定制仓储设施

（3）收购与回租

（4）提供咨询与物业服务

1.3.2物流地产开发的盈利来源

（1）租金与管理费收入

（2）资产的升值收益

1.3.3物流地产项目投资回报分析

第二章中国物流地产项目投资与运营现状分析

2.1中国物流地产行业发展概况

2.1.1中国物流地产投资概况

2.1.2物流地产项目租金分析

2.1.3物流地产发展问题与解决策略

（1）物流地产行业存在问题分析

（2）物流地产行业发展策略分析

2.2中国仓储物业项目开发建设分析

2.2.1仓储业固定资产投资分析

2.2.2全国仓库供需总体情况

2.2.3仓储物业开发规模分析

2.2.4高质量仓库物业供需状况分析

（1）高质量保税仓库供需分析

（2）高质量非保税仓库供需分析

2.2.5仓储物业租赁市场分析

2.2.6仓储物业租金分析

2.3中国物流园区的开发与运营分析

2.3.1物流园区建设的必要性分析

2.3.2物流园区的开发投资的特点

（1）物流园区的开发主体分析

（2）物流园区开发的投融资特点

2.3.3物流园区的建设规模与结构

（1）全国物流园区的建设数量

（2）物流园区的建设状态结构

（3）物流园区建设周期分析

2.3.4中国物流园区运营效益分析

（1）中国物流园区发展转型分析

（2）中国物流园区收入状况分析

（3）物流园区利润影响因素分析

（4）物流园区经济社会效益分析

2.3.5中国物流园区发展存在的问题分析

第三章中国物流地产项目开发、运营模式分析

3.1物流地产开发、建设模式分析

3.1.1地产商开发物流企业租赁的运营模式

3.1.2物流企业独立开发经营模式

3.1.3地产商与物流企业合资开发运营模式

3.1.4第三方整合开发运营模式

3.1.5政府主导的经济开发区模式

3.2物流地产运营模式与选择策略

3.2.1物流地产的运营模式

（1）物流商主导开发，并进行经营管理

（2）地产商主导开发，并进行经营管理

（3）地产、物流商合作开发经营

（4）第三方牵头，引入物流商和地产商

3.2.2物流地产运营模式选择的标准

（1）经济标准

（2）战略标准

3.2.3物流地产运营模式的选择策略

3.3物流地产项目运营案例分析——南京王家湾物流中心

3.3.1南京王家湾物流中心位置与设施

3.3.2南京王家湾物流中心投资主体与规模

3.3.3南京王家湾物流中心经营管理变革历程

3.3.4南京王家湾物流中心的运作方式

（1）一体化的管理体系

（2）会员制的公司模式

第四章中国物流地产项目开发建设需求分析

4.1中国物流行业发展现状与前景分析

4.1.1物流业在国民经济中的地位与作用

（1）物流业与国民经济相关性分析

（2）物流行业在国民经济中的地位

（3）物流行业在国民经济中的作用

4.1.2中国物流行业运行状况分析

（1）物流行业的产业阶段分析

（2）物流总额增幅及其构成情况

（3）物流总费用增幅及构成情况

（4）物流业增加值增幅及贡献情况

4.1.3重点企业物流统计调研分析

（1）工业、批发和零售业企业物流需求分析

（2）物流企业经营状况调研统计分析

4.1.4中国物流行业发展前景预测

4.2中国仓储业发展现状与前景分析

4.2.1仓储业总体经营情况

4.2.2仓储业增加值分析

4.2.3仓储保管费用分析

4.2.4保税仓储业经营情况

4.2.5仓储业发展前景预测

4.3物流市场需求驱动因素分析

4.3.1电子商务拉动商贸物流快速发展

（1）网络零售市场规模分析

（2）消费群体网购情况分析

（3）网络零售发展方向分析

（4）电子商务发展规划分析

4.3.2城镇化进程带动城市配送物流需求

4.3.3制造业物流环节外包推动物流需求

4.3.4结构转型及产业转移带动物流需求

（1）企业成本上升推动物流发展

（2）产业布局调整带动物流需求

第五章重点领域物流地产项目建设需求分析

5.1工业品物流市场前景分析

5.1.1工业品物流市场需求概况

5.1.2钢铁物流市场需求分析

（1）钢铁行业产销规模分析

（2）钢铁物流市场规模分析

（3）钢铁企业物流成本分析

（4）钢铁物流发展前景展望

（5）钢铁物流园区建设现状

5.1.3汽车物流市场前景分析

（1）汽车产销状况分析

（2）汽车零部件产销分析

（3）汽车企业物流成本分析

（4）汽车物流行业发展预测

（5）物流地产项目建设需求分析

（6）汽车物流园区最新发展动向

5.1.4医药物流市场前景分析

（1）医药行业产销规模分析

（2）医药物流发展现状分析

（3）医药物流发展规划解读

（4）医药物流设施建设分析

（5）医药物流园区建设动态

5.1.5煤炭物流市场前景分析

（1）煤炭生产分析

（2）煤炭需求分析

（3）煤炭库存分析

（4）煤炭运输分析

（5）煤炭物流需求分析

（6）煤炭物流前景预测

（7）煤炭物流园区建设动态

5.1.6烟草物流市场前景分析

（1）卷烟销量分析

（2）烟草物流模式分析

（3）烟草物流特点分析

（4）烟草物流市场前景预测

（5）烟草物流工程建设市场规模分析

（6）烟草物流工程建设市场预测

（7）烟草物流园区建设动态

5.2商贸物流市场前景分析

5.2.1商贸业运行态势分析

（1）社会消费品零售总额及增长分析

（2）重要节假日社销零售额及增长分析

5.2.2商贸物流行业发展概况

（1）商贸物流发展特点

（2）商贸物流运作效率分析

（3）区域商贸物流的基本模式

（4）商贸物流存在的主要问题

5.2.3商贸物流发展前景展望

（1）商贸物流发展规划

（2）商贸物流发展趋势与前景

5.2.4商务物流设施建设现状

5.2.5商贸物流园区建设动态

5.3农业物流市场前景分析

5.3.1农产品物流总额分析

5.3.2粮食行业发展概况分析

（1）全国粮食播种面积分析

（2）全国粮食总产量分析

5.3.3粮食物流发展分析

5.3.4粮食物流运作模式分析

5.3.5粮食物流发展前景

5.3.6农业物流园区建设动态

第六章中国物流地产区域市场拓展机会分析

6.1环渤海地区物流地产投资机会分析

6.1.1北京市物流地产投资机会分析

（1）北京市土地利用规划

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）物流仓储地产租金分析

（4）北京市物流规模分析

（5）北京市物流园区建设情况

（6）北京市重点物流地产项目案例

（7）北京市物流地产项目建设规划

6.1.2天津市物流地产投资机会分析

（1）天津市土地利用规划

（2）天津市城市总体规划

（3）天津市产业发展方向

（4）工矿仓储用地市场分析

（5）物流仓储地产租金分析

（6）天津市物流地产项目建设分析

（7）天津市物流地产项目建设规划

6.1.3青岛市物流地产投资机会分析

（1）青岛市城市总体规划

（2）青岛市产业发展方向

（3）工矿仓储用地市场分析

（4）物流仓储地产租金分析

（5）青岛市物流产业发展分析

（6）青岛市物流地产项目建设分析

（7）青岛市物流地产项目建设规划

6.1.4大连市物流地产投资机会分析

（1）大连市土地利用规划

（2）大连市城市总体规划

（3）工矿仓储用地市场分析

（4）物流仓储地产租金分析

（5）大连市物流地产项目建设分析

（6）大连市物流地产项目建设规划

6.2长三角地区物流地产投资机会分析

6.2.1上海市物流地产投资机会分析

（1）上海市土地利用规划

（2）上海市城市总体规划

（3）上海市产业发展方向

（4）工矿仓储用地市场分析

（5）物流仓储地产租金分析

（6）上海市物流产业发展分析

（7）上海市物流地产项目建设分析

（8）上海市物流地产项目建设规划

6.2.2杭州市物流地产投资机会分析

（1）杭州市城市总体规划

（2）杭州市产业发展方向

（3）工矿仓储用地市场分析

（4）物流仓储地产租金分析

（5）杭州市物流产业发展分析

（6）杭州市物流地产项目建设分析

（7）杭州市物流地产项目建设规划

6.2.3苏州市物流地产投资机会分析

（1）苏州市产业发展方向

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）苏州市物流产业发展分析

（4）苏州市物流地产项目建设分析

（5）苏州市物流地产项目建设规划

6.2.4南京物流地产投资机会分析

（1）南京市城市总体规划

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）物流仓储地产租金分析

（4）南京市物流产业发展分析

（5）南京市物流地产项目建设分析

（6）南京市物流地产项目建设规划

6.3珠三角地区物流地产投资机会分析

6.3.1广州市物流地产投资机会分析

（1）广州市城市总体规划

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）物流仓储地产租金分析

（4）广州市物流地产项目建设分析

（5）广州市物流地产项目建设规划

6.3.2深圳市物流地产投资机会分析

（1）深圳市城市总体规划

（2）深圳市产业发展方向

（3）工矿仓储用地市场分析

（4）物流仓储地产租金分析

（5）深圳市物流产业发展分析

（6）深圳市物流地产项目建设分析

（7）深圳市物流地产项目建设规划

6.3.3佛山市物流地产投资机会分析

（1）佛山市城市总体规划

（2）佛山市产业发展方向

（3）工矿仓储用地供应计划

（4）佛山市物流产业发展分析

（5）佛山市物流地产项目建设分析

（6）佛山市物流地产项目建设规划

6.3.4珠海市物流地产投资机会分析

（1）珠海城市总体规划

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）珠海市物流地产项目建设分析

（4）珠海市物流地产项目建设规划

6.4中西部地区物流地产投资机会分析

6.4.1武汉市物流地产投资机会分析

（1）武汉市城市总体规划

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）物流仓储地产租金分析

（4）武汉市物流产业发展分析

（5）武汉市物流地产项目建设分析

（6）武汉市物流地产项目建设规划

6.4.2长沙市物流地产投资机会分析

（1）长沙市城市总体规划

（2）工矿仓储用地市场分析

（3）长沙市物流产业发展分析

（4）长沙市物流地产项目建设分析

（5）长沙市物流地产项目建设规划

6.4.3成都市物流地产投资机会分析

（1）成都市城市总体规划

（2）成都市产业发展方向

（3）工矿仓储用地市场分析

（4）物流仓储地产租金分析

（5）成都市物流产业发展分析

（6）成都市物流地产项目建设分析

（7）成都市物流地产项目建设规划

6.4.4重庆市物流地产投资机会分析

（1）重庆市土地利用规划

（2）重庆市城市总体规划

（3）重庆市产业发展方向

（4）工矿仓储用地市场分析

（5）物流仓储地产租金分析

（6）重庆市物流产业发展分析

（7）重庆市物流地产项目建设分析

（8）重庆市物流地产项目建设规划

第七章中国物流地产行业竞争现状与竞争策略

7.1中国物流地产行业竞争强度分析

7.1.1资源供应形势——对上游的议价能力

7.1.2市场需求形势——对客户的议价能力

7.1.3现有企业竞争——现有竞争者威胁

7.1.4行业进入壁垒——潜在进入者威胁

7.1.5企业自有物流的竞争——替代品威胁

7.2不同物流地产开发主体优劣势分析

7.2.1制造商开发物流地产的优劣势分析

7.2.2售商/电商开发物流地产的优劣势分析

7.2.3第三方物流公司开发物流地产的优劣势分析

7.2.4房地产商开发物流地产的SWOT分析

（1）房地产商开发物流地产的优势分析

（2）房地产商开发物流地产的劣势分析

（3）房地产商开发物流地产的机会分析

（4）房地产商开发物流地产的威胁分析

7.3物流地产投资商的竞争力提升战略——基于普洛斯的经验

7.3.1物流地产投资商的竞争战略

（1）差异化战略

（2）集中化战略

7.3.2物流地产项目营销策略

（1）定制营销策略

（2）绿色营销策略

（3）合作营销策略

（4）公关营销策略

第八章各类企业对物流地产的开发运营分析

8.1国际物流地产商物流地产开发运营分析

8.1.1普洛斯（Prologis）

（1）企业发展简况分析

（2）企业业务模式分析

（3）企业物流地产客户群分析

（4）企业在全球的物流地产布局

8.1.2安博置业（AMB）

（1）企业发展简况分析

（2）企业物流地产项目分析

（3）企业物流地产项目的选址策略

（4）企业物流地产开发运营的优势分析

8.1.3嘉民集团

（1）企业发展简况分析

（2）企业经营业绩分析

（3）企业物流地产项目介绍

（4）企业物流地产客户群分析

8.1.4维龙（Vailog）地产

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业物流地产网络分析

（4）企业物流地产客户群分析

8.1.5麦格理集团

（1）企业发展简况分析

（2）企业组织架构分析

（3）企业业务模式分析

（4）企业经营业绩分析

8.1.6新加坡腾飞集团

（1）企业发展简况分析

（2）企业业务模式分析

（3）企业在华经营分析

（4）企业地产项目分析

8.1.7新加坡丰树物流信托管理有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业业务模式分析

（3）企业物流地产项目投资分析

（4）企业物流地产项目发展战略

8.2物流地产商对物流地产的开发运营分析

8.2.1嘉里建设有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）企业物流地产业务分析

8.2.2中粮地产（集团）股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产投资建设进展

8.2.3华远地产股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产客户群分析

8.2.4和记黄埔有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）企业物流地产项目分析

8.2.5金地（集团）股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）企业物流地产项目分析

8.2.6广州富力地产股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）物流地产项目投资运营分析

8.2.7厦门国贸集团股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）企业流通整合业务分析

8.2.8复地（集团）股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.2.9合生创展集团有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.2.10京泰实业（集团）有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产客户群分析

8.2.11北京空港科技园区股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产客户群分析

8.2.12深圳香江控股股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.2.13上海宇培（集团）有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）物流地产项目投资建设分析

（3）企业物流地产客户群分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.2.14美林基业集团有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）物流地产项目分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3物流公司对物流地产的开发运营分析

8.3.1传化集团有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）物流地产项目经营状况分析

8.3.2中国外运股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产客户群分析

8.3.3宝湾物流控股有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）物流地产项目投资运营分析

（3）企业物流地产客户群分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3.4华润物流（集团）有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业物流地产项目投资分析

（3）企业物流地产项目主要客户

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3.5中国远洋物流有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业物流地产项目投资分析

（3）企业物流地产客户群分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3.6中铁集装箱运输有限责任公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业集装箱办理站投资分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3.7远成物流股份有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）企业物流地产项目投资分析

8.3.8厦门象屿集团有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）物流地产项目投资运营分析

（4）企业物流地产客户群分析

8.3.9中国物资储运总公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）企业物流地产项目分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3.10招商局物流集团有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业主营业务分析

（3）企业总体经营情况分析

（4）企业物流地产项目分析

8.3.11宝供物流企业集团有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业总体经营情况分析

（3）物流地产项目投资运营分析

（4）企业物流地产投资的优劣势分析

8.3.12广东珠江商贸物流投资有限公司

（1）企业发展简况分析

（2）企业物流地产项目分析

（3）企业物流地产投资的优劣势分析

第九章中国物流地产行业投资前景与风险分析

9.1中国物流地产行业投资环境分析

9.1.1物流行业支持政策分析

（1）国民经济“十三五”规划

（2）《商贸物流发展专项规划》

（3）《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》

（4）《关于印发营业税改征增值税试点方案的通知》

（5）《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》

（6）《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》

9.1.2经济增长与物流地产开发需求分析

9.1.3房地产调控政策对房地产市场的影响分析

（1）房地产调控政策对房产产品结构的影响

（2）房地产调控政策对土地市场形势的影响

9.2物流地产业发展趋势与前景分析

9.2.1中国物流地产的发展趋势分析

（1）物流地产向正规化和规范化发展

（2）物流地产布局向城市周边、内陆拓展

（3）多方合作，实现共赢

（4）大量增值服务将出现

（5）专业化分工将更明显

9.2.2中国物流地产的市场需求潜力分析

9.3物流地产项目投资的风险因素

9.3.1环境风险

（1）自然环境风险

（2）政策环境风险

（3）技术环境风险

9.3.2经济风险

（1）土地价格风险

（2）市场供求风险

（3）财务与融资风险

9.3.3社会风险

（1）城市规划风险

（2）区域发展风险

（3）公共干预风险

（4）交通建设风险

9.4物流地产项目风险的管控策略

9.4.1风险管控的几种策略

9.4.2建立综合风险管控机制

9.4.3规划决策阶段的风险管控

9.4.4前期准备阶段的风险管控

9.4.5项目建设阶段风险的风险管控

9.4.6租售管理阶段的风险管

部分图表目录：

图表1：物流地产的范畴：物流业务的不动产载体

图表2：物流地产的价值链结构

图表3：物流地产的价值链结构

图表4：物流地产开发主体标准设施开发流程

图表5：物流地产开发主体量身定制仓储设施开发流程

图表6：物流地产开发主体购后回租流程

图表7：2009-2019年北京上海物业市场投资回报率分析图（单位：%）

图表8：我国正在形成的物流市场体系

图表9：主要城市物流地产活跃度

图表目录