第一章、中国商业地产行业发展现状分析

第一节、商业地产行业现有企业竞争状况分析

一、主要竞争者市场份额分析

二、商业地产行业竞争格局分析

（一）、商业地产行业竞争区域分布

（二）、商业地产行业企业性质格局

三、商业地产行业竞争层次分析

四、商业地产行业竞争热点分析

五、行业典型企业竞争策略分析

第二节、商业地产行业竞争强度分析

一、对上游供应商议价能力分析

二、对下游需求客户议价能力分析

三、行业潜在进入者威胁程度分析

四、行业替代品的替代能力分析

五、商业地产行业竞争结构小结

第三节、商业地产行业供需状况分析

一、行业市场供需平衡分析

二、行业现有企业规模分析

三、行业市场需求特征分析

第二章、中国商业地产行业运营状况分析

第一节、中国商业地产用地供应状况分析

一、全国商业地产用地供求分析

（一）、全国房屋施工面积分析

（二）、全国房屋施工面积占比分析

二、全国商业地产投资完成额分析

（一）、全国商业地产投资完成额分析

（二）、全国商业产投资完成额占比分析

第二节、中国商业地产销售状况分析

一、全国商业地产用地销售额分析

（一）、全国商业地产用地销售额分析

（二）、全国商业地产用地销售额占比分析

二、全国商业地产销售面积分析

（一）、全国商业地产用地销售面积分析

（二）、全国商业地产销用地售面积占比分析

第三节、中国商业地产细分市场运营分析

一、写字楼市场运营状况分析

（一）、写字楼用地供求分析

（二）、写字楼用地销售分析

二、商业营业用房市场运营状况分析

（一）、商业营业用房供求分析

（二）、商业营业用房销售分析

三、购物中心市场运营状况分析

（一）、购物中心市场存量规模分析

（二）、购物中心的业态构成特点

（三）、购物中心的分布趋势分析

第四节、中国商业地产存在问题和趋势分析

一、商业地产行业人才问题

二、2015商业地产行业发展现状

三、2015年商业地产行业发展趋势

第三章、中国商业地产行业运营模式分析

第一节、商业地产行业开发模式分析

一、按投资回收划分的模式

（一）、完全销售模式分析

（二）、完全持有模式分析

（三）、过渡模式分析

二、开发运营模式选择分析

（一）、单独开发运营模式分析

（二）、股权合作运营模式分析

第二节、商业地产企业盈利模式分析

一、中国商业地产企业盈利模式分析

（一）、销售盈利模式

一）、散售盈利模式

二）、整售盈利模式

三）、典型销售模式企业分析

（二）、持有经营盈利模式

一）、几种典型的持有经营模式

二）、典型持有经营模式企业分析

（三）、混合运作盈利模式

一）、模式特点与优劣势

二）、典型混合运作企业分析

（四）、几类盈利模式对比分析

二、国外商业地产企业盈利模式分析

（一）、美国商业地产企业盈利模式分析

（二）、新加坡商业地产企业盈利模式分析

第三节、商业地产企业发展模式分析

一、体验式消费模式分析

二、新型儿童消费业态发展模式分析

三、全渠道是商业地产发展模式分析

（一）、中粮大悦城模式

（二）、万达模式

（三）、王府井/银泰模式

第四章、中国商业地产行业项目定位及招商策略

第一节、写字楼项目招商分析

一、区域市场研究与项目定位

二、项目招商策略分析

第二节、购物中心项目招商分析

一、开发前期招商推进计划

二、开发期招商推进计划

三、开业招商推进计划

四、开业后及远期招商推进计划

五、购物中心招商案例分析

（一）、招商案例——翠微广场

（二）、招商案例——华茂中心

第三节、商业街项目招商分析

一、商业街项目定位分析

二、商业街最佳业态组合分析

三、商业街招商策略

第四节、专业市场项目招商分析

一、专业市场项目定位分析

二、专业市场招商存在问题

三、专业市场项目招商策略

第五节、主题商场项目招商分析

第五章、中国商业地产行业投融资与资本运作趋势

第一节、中国商业地产行业投资现状分析

一、商业地产投资的分类及特点

（一）、商业地产行业投资分类

（二）、商业地产行业投资特点

二、中国商业地产投资模式分析

三、商业地产投资的操作重点与难点

第二节、商业地产投资风险与现金流控制

一、商业地产行业面临风险

二、商业地产行业的风险管理分析

（一）、市场背景与目标客户设定

（二）、项目的市场定位风险

（三）、产品设计与建造风险

（四）、项目的运营管理风险

（五）、项目的财务方案风险

三、商业地产行业现金流控制分析

第三节、中国商业地产行业融资模式分析

一、商业地产开发融资的概念

二、商业地产开发融资的特点

三、国内商业地产的融资现状

四、我国商业地产的融资模式

（一）、企业自有资金注入模式

（二）、预租预售款和定金模式

（三）、银行信贷融资模式

（四）、房地产基金融资模式

五、国内商业地产的融资趋势

第四节、商业地产企业上市融资模式分析

一、商业地产企业上市融资的必要性

二、商业地产企业上市融资的模式

三、商业地产企业上市融资效应分析

四、商业地产企业上市融资的风险

（一）、买壳上市的风险

（二）、IPO形式的风险

（三）、其他类型的风险

五、标杆商业地产企业融资新模式分析

第五节、房地产投资信托基金运作模式分析

一、REITs的概念及运作方式

（一）、REITs的概念及特点

（二）、REITs的基本运作方式

（三）、REITs产品的风险收益特征

（四）、REITs对发展商的吸引力

二、REITs与商业地产证卷化

三、境内已发行REITs产品分析

（一）、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划

（二）、海印股份信托受益权专项资产管理计划

（三）、中信启航专项资产管理计划

四、境外REITs市场的发展现状

（一）、美国REITs发展分析

（二）、香港REITs发展分析

（三）、新加坡REITs发展分析

五、房企信托融资情况分析

第六节、商业地产行业前景及资本运作趋势

一、商业地产行业发展趋势及前景

（一）、我国商业地产行业发展趋势

（二）、我国商业地产行业前景展望

二、商业地产行业资本运作趋势展望

（一）、区域市场投资机会篇

第六章、中国商业地产行业区域市场投资潜力分析

第一节、中国主要城市竞争力状况分析

一、中国城市竞争力影响因素

二、主要地区城市竞争力排名

第二节、北京商业地产市场投资潜力分析

一、北京土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、北京商业地产发展规模分析

三、北京商业地产供需结构分析

四、北京商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、北京商业地产租金和空置率分析

六、北京商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第三节、上海商业地产市场投资潜力分析

一、上海土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、上海商业地产发展规模分析

三、上海商业地产供需结构分析

四、上海商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、上海商业地产租金和空置率分析

六、上海商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第四节、深圳商业地产市场投资潜力分析

一、深圳土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、深圳商业地产发展规模分析

三、深圳商业地产供需结构分析

四、深圳商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、深圳商业地产租金和空置率分析

六、深圳商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第五节、杭州商业地产市场投资潜力分析

一、杭州土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、杭州商业地产发展规模分析

三、杭州商业地产供需结构分析

四、杭州商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、杭州商业地产租金和空置率分析

六、杭州商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第六节、成都商业地产市场投资潜力分析

一、成都土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、成都商业地产发展规模分析

三、成都商业地产供给结构分析

四、成都商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、成都商业地产租金和空置率分析

六、成都商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第七节、长沙商业地产市场投资潜力分析

一、长沙土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给结构分析

（二）、城市土地供给价格分析

二、长沙商业地产发展规模分析

三、长沙商业地产供需结构分析

四、长沙商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、长沙商业地产租金分析

六、长沙商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第八节、天津商业地产市场投资潜力分析

一、天津土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、天津商业地产发展规模分析

三、天津商业地产供需结构分析

四、天津商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

五、天津商业地产租金和空置率分析

六、天津商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第九节、哈尔滨商业地产市场投资潜力分析

一、哈尔滨土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、哈尔滨商业地产供需状况分析

三、哈尔滨商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

四、哈尔滨商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

第十节、贵阳商业地产市场投资潜力分析

一、贵阳土地市场供应现状分析

（一）、城市土地供给规模分析

（二）、城市土地供给结构分析

（三）、城市土地供给价格分析

二、贵阳商业地产供需结构分析

三、贵阳商业地产市场竞争格局分析

（一）、现有企业竞争状况分析

（二）、新进驻企业潜在威胁分析

四、贵阳商业地产租金分析

五、贵阳商业地产投资空间与机会分析

（一）、市场容量预测分析

（二）、市场机会点分析

一）、企业竞争篇

第七章、中国商业地产企业竞争标杆分析

第一节、商业地产企业发展现状及提升建议

一、目前商业地产企业发展现状分析

二、商业地产企业发展中存在的问题

三、提升商业地产企业竞争力的策略

第二节、商业地产企业竞争标杆分析

一、企业商业地产业务重要性分析

二、企业总体经营业绩的比较分析

三、企业盈利能力的比较分析

四、企业资产周转能力比较分析

五、企业偿债能力的比较分析

六、企业市场扩张能力比较分析

七、企业内部增长能力比较分析

第三节、商业地产企业综合实力比较

一、比较指标体系构建

二、企业各项指标表现

图表目录

图表1：2012-2014年本报告分析企业销售收入排名前十的企业（单位：亿元，%）

图表2：2014年开发商最青睐的潜力地区分布

图表3：2014年开发商最青睐的潜力城市

图表4：2014年零售商最青睐的地区分布

图表5：2006-2015年房地产开发企业利用外资资金走势（单位：亿元，%）

图表6：华润置地、SOHO、万达、中粮大悦城模式对比

图表7：2013-2016年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）

图表8：典型企业竞争策略分析

图表9：商业地产企业对上游的议价能力分析

图表10：商业地产企业对下游的议价能力分析

图表11：万科的商业地产产品线

图表12：商业地产、住宅地产吸引力评估要素

图表13：商业地产、住宅地产吸引力评估

图表14：商业地产行业竞争结构示意图

图表15：2010-2015年商业地产竣工面积与比重（单位：万平方米，%）

图表16：2010-2015年商业地产销售面积与比重（单位：万平方米，%）

图表17：2010-2015年商业地产竣销比（单位：%）

图表18：我国214家知名房地产开发企业在主要地区的分布情况（单位：家）

图表19：万科的商业地产战略

图表20：2011-2015年我国商业地产各月成交面积及占全年成交的比例（单位：万平方米，%）

图表21：2009-2015年全国房地产施工面积及其增长率（单位：万平方米，%）

图表22：2009-2015年全国商业地产施工面积及其增长率（单位：万平方米，%）

图表23：2013&2014年全国房屋施工面积权重占比情况图（单位：%）

图表24：2015年全国房屋施工面积权重占比图（单位：%）

图表25：2008-2014年全国房地产投资完成额变化趋势图（单位：亿元，%）

图表26：2008-2014年全国商业地产投资完成额变化趋势图（单位：亿元，%）

图表27：2013&2014年全国地产投资完成额占比图（单位： %）

图表28：2010-2015年全国商品房销售额趋势图（单位：亿元，%）

图表29：2010-2015年全国商业地产商品房销售额趋势图（单位：亿元，%）

图表30：2014&2015年全国商品房销售面积占比图（单位： %）

图表31：2010-2015年全国商品房销售面积趋势图（单位：万平方米，%）

图表32：2010-2015年全国商业地产商品房销售面积趋势图（单位：万平方米，%）

图表33：2014&2015年全国商品房销售面积占比图（单位： %）

图表34：2009-2015年写字楼房屋施工面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表35：2008-2014年写字楼房地产投资完成额及同比增速（单位：亿元，%）

图表36：2010-2015年写字楼用房销售金额及同比增速（单位：亿元，%）

图表37：2010-2015年写字楼用房销售面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表38：2009-2015年商业营业用房施工面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表39：2008-2014年商业营业用地投资完成额及同比增速（单位：亿元，%）

图表40：2010-2015年商业营业用房销售金额及同比增速（单位：亿元，%）

图表41：2010-2015年商业营业用房销售面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表42：2011-2015年中国购物中心数量变化情况（单位：家）

图表43：不同区域的购物中心业态构成对比图（单位：%）

图表44：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%）

图表45：商业地产的开发模式比较分析

图表46：完全销售模式的优劣势与适用条件

图表47：完全持有模式的优劣势与适用条件

图表48：售后租回模式的优劣势

图表49：三种散售盈利模式的特点与优劣势

图表50：三种散售模式的优劣势总结

图表51：整售模式的一般操作方式

图表52：商业地产企业整售盈利模式

图表53：持有模式的操作流程

图表54：几种典型的持有经营模式的特点与优劣势

图表55：2014年中国国贸中心股份有限公司主营业务分产品情况（单位：元，%）

图表56：混合运作盈利模式的特点与优劣势

图表57：大连万达商业地产项目业态发展历程

图表58：商业地产三种主要盈利模式各种指标对比分析

图表59：西蒙房地产集团（SPG）和波士顿房地产集团（BXP）发展历程

图表60：2014-2015年波士顿房地产集团季度利润表（单位：百万美元）

图表61：2014-2015年西蒙房地产集团季度利润表（单位：百万美元）

图表62：美国购物中心发展历程（单位：万平方英尺，座）

图表63：美国REITS分类及数量

图表64：凯德中国房地产金融业务发展情况（一）

图表65：凯德中国房地产金融业务发展情况（二）

图表66：凯德集团旗下分支机构和业务类型

图表67：凯德集团旗下基金分类和地理分布

图表68：商业地产业态变化趋势分析（单位：%）

图表69：商业地产零售业态分析

图表70：儿童业态商业地产发展模式分析

图表71：全渠道商业地产发展模式分析

图表72：写字楼与住宅需求比较

图表73：写字楼营销差异化方式

图表74：针对写字楼产品的四种价格策略

图表75：商业街的细分

图表76：案例——某商业街的定位启示录

图表77：几种主要的商业街经营模式

图表78：我国专业市场的分类

图表79：2005-2014年房地产开发企业资金来源构成（单位：%）

图表80：以来房地产企业IPO融资案例（单位：亿港元）

图表81：以来房地产上市企业配股融资情况（单位：亿港元）

图表82：以来房地产上市企业发债融资情况（单位：亿美元，%）

图表83：以来房地产上市企业信托融资情况（单位：亿美元，%）

图表84：商业地产企业各种上市方式比较

图表85：上市融资效应分析

图表86：15家标杆房企直接融资方式占比（单位：%）

图表87：上海部分品牌房企直接融资活动（单位：亿美元，亿元，%）

图表88：REITs的特征

图表89：契约性与公司型REITS比较

图表90：公开市场交易的REITS基本运作模式

图表91：REITs与其他产品的相关性

图表92：REITs与其他产品的相关性

图表93：各国REITs市场不同投资者机构图（单位：%）

图表94：国内商业地产海外发行REITs 情况

图表95：国内商业地产海外发行REITs情况

图表96：中信启航专项资产管理计划结构示意图

图表97：中信启航专项资产管理计划各档证券信息

图表98：海印股份信托受益权专项资产管理计划结构示意图

图表99：海印股份信托受益权专项资产管理计划各档证券信息

图表100：中信启航专项资产管理计划结构示意图

图表101：中信启航专项资产管理计划各档证券信息

图表102：我国房地产信托季度新增额度及收益率走势（单位：亿元，%）

图表103：主要房地产企业房地产发行情况

图表104：我国办公楼与商业地产投资增速走势（单位：%）

图表105：2014年全国20个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）

图表106：HK-REITs及S-REITs两种模式的比较

图表107：中国城市竞争力的主要影响因素

图表108：主要地区城市竞争力排名

图表109：2010-2014年北京市推出土地建设用地面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表110：2010-2014年北京市推出土地建设用地结构（按用途）（单位：万平方米，%）

图表111：2010-2014年北京市推出土地均价走势（单位：元/平方米）

图表112：1995-2015年北京城市综合体体量走势及预测（单位：万平方米）

图表113：北京市城市综合体项目分布图

图表114：北京市城市综合体项目列表（单位：万平方米）

图表115：2010-2015年北京办公楼和商业用房累计竣工面积（单位：万平方米）

图表116：2010-2014年北京办公楼和商业用房竣工面积累计增长情况（单位：%）

图表117：2010-2015年北京办公楼和商业营业用房销售面积走势（单位：万平方米）

图表118：2010-2014年北京办公楼和商业营业用房销售面积同比增速（单位：%）

图表119：北京地区商业地产行业企业进入威胁分析

图表120：2012-2015年北京商业地产租金走势（单位：元/平方米/月，元/平方米/天）