第一章、产业园区开发商面临的市场环境分析

第一节、产业园区投资开发背景分析

一、产业升级背景下的园区投资机遇

（一）、各区域承接产业转移分析

（二）、大型企业转移趋势分析

二、城镇化背景下的产业园投资机遇

三、房地产调控政策下的园区投资机遇

四、资本市场不断完善下的园区投资机遇

五、“一带一路”下产业园区投资机会

六、互联网思维下产业园区投资机会

第二节、中国产业园区发展状况分析

一、产业园区发展路径分析

二、产业园区发展现状分析

（一）、开发区国民经济主体地位不可动摇

（二）、区域分布明显：东部强、中西部加快进步

（三）、中国主要产业园区规模扩展情况

三、产业园区经营效益分析

四、产业园区土地成本分析

五、产业园区物业租金分析

六、产业园区发展问题剖析

（一）、园区的总体规划有待加强

（二）、土地问题成为发展瓶颈

（三）、经营管理、配套设施及服务不完善

（四）、园区产业聚集度不高

第二章、产业园区开发商业模式解析

第一节、园区开发的盈利方式

一、园区投资运营一体化盈利方式解析

二、商业模式中的通用收入模型

三、园区运营一体化盈利方式解析

第二节、产业园区的市场定位

一、各类园区投资效益和增长潜力的评价

二、开发商对产业园区的定位策略与案例

（一）、单一定位策略与案例

（二）、组合定位策略与案例

（三）、利基市场定位策略与案例

三、园区开发的区域市场定位

（一）、经济发达地区的园区定位

（二）、经济中等地区的园区定位

（三）、经济欠发达地区的园区定位

四、入园企业客户的市场定位

（一）、客户的分类—按价值

（二）、客户的分类—按租期

第三节、园区开发商商业模式中的关键资源

一、商业模式中通用关键资源模型

二、产业园区开发商的核心资源

（一）、政府关系资源

（二）、土地资源

（三）、金融资源

（四）、园区招商队伍

（五）、园区运营人才

第四节、园区开发商的资本运营模式

一、园区投资开发的资金需求

（一）、现实融资需求

（二）、潜在融资需求

二、传统土地开发融资方式评价

三、房地产信托方式及案例分析

（一）、贷款型信托及案例

（二）、股权型信托及案例

（三）、权益型信托及案例

四、普洛斯REFITs运作案例解析

（一）、以基金模式实现轻资产扩张

（二）、围绕基金重整业务架构

（三）、基金模式撬动资金杠杆

（四）、收益来源多样化，回报率提升

（五）、提前兑现开发收益和回笼资金

（六）、轻资产、高周转运营

第五节、园区开发商商业模式中的渠道通路

一、产业园区的营销策略

（一）、定制营销策略

（二）、绿色营销策略

（三）、合作营销策略

（四）、公关营销策略

二、产业园区的招商策略

（一）、以良好的服务环境吸引投资

（二）、制定优惠扶持政策吸引投资

（三）、依产业分类进行针对性招商

（四）、实行“驻点招商”策略

（五）、实行“以商引商”策略

（六）、采取“同乡会招商”策略

第六节、园区开发商商业模式中的客户关系

一、园区代理开发方式下与政府客户的关系

（一）、开发企业与地方政府的合作方式

（二）、开发企业与政府关系的构建

二、园区开发商与入园企业客户的关系打造

（一）、商业模式中客户关系新理念

（二）、为入园客户提供价值增值服务

第七节、园区开发商商业模式中的重要合作伙伴

一、商业模式中重要合作伙伴的通用模型

二、园区开发商商业模式中的典型伙伴

（一）、非竞争性战略合作

（二）、同业竞争者的战略合作

（三）、与供应商的合作

第八节、园区开发商商业模式中的成本结构

一、商业模式中通用成本结构模型

二、产业园区开发的重点成本支出

（一）、园区住宅配套开发成本

（二）、园区土地整理成本

（三）、园区基础设施建设成本

第三章、典型园区开发商商业模式解析—轻资产模式

第一节、园区孵化+地产开发模式—华夏幸福

一、华夏幸福发展历程与现状

（一）、华夏幸福信息简况

（二）、华夏幸福的发展历程

（三）、华夏幸福的发展现状

二、华夏幸福的发展战略定位

三、华夏幸福园区开发情况

四、华夏幸福产品系列与定位

五、华夏幸福园区的经营情况

六、华夏幸福的商业模式解析

（一）、价值主张

（二）、关键业务

（三）、核心资源

（四）、合作伙伴

（五）、客户细分

（六）、客户关系

（七）、渠道通路

（八）、收入来源

（九）、成本结构

第二节、专业开发+基金运营模式—普洛斯

一、普洛斯中国发展历程与现状

二、普洛斯的发展战略定位

三、普洛斯的物流业务体系

（一）、自建租赁

（二）、收购与回租

（三）、咨询服务

四、普洛斯中国的园区的开发情况

五、普洛斯园区的经营情况

六、普洛斯的商业模式解析

（一）、商业模式简图

（二）、价值主张

（三）、关键业务

（四）、核心资源

（五）、合作伙伴

（六）、客户细分

（七）、渠道通路

（八）、收入来源

第三节、产业地产聚合U模式—联东集团

一、联东集团发展历程与现状

（一）、联东集团信息简况

（二）、联东集团发展历程

（三）、联东集团发展现状

二、联东集团发展战略定位

三、联东集团产品系列与价值

四、联东集团园区开发情况

五、联东集团园区经营情况

（一）、“深耕+开拓”双管齐下，城市布局不断完善

（二）、海量数据精准触达，线上线下联动招商

（三）、深化园区运营服务，促进园区持久活力

六、联东集团的商业模式解析

（一）、商业模式

（二）、价值主张

（三）、关键业务

（四）、核心能力

（五）、合作伙伴

（六）、目标客户

（七）、盈利模式

（八）、战略布局

第四章、典型园区开发商商业模式解析—重资产模式

第一节、多园区快速复制模式—天安数码城

一、天安数码城发展历程与现状

（一）、天安数码城信息简况

（二）、天安数码城发展历程

（三）、天安数码城发展现状

二、天安数码城的发展战略定位

三、公司产品系列与定位

四、天安数码城园区的开发情况

（一）、项目区域分布情况

（二）、项目占地面积情况

五、天安数码城园区的经营情况

六、天安数码城的商业模式解析

（一）、商业模式

（二）、价值主张

（三）、关键业务

（四）、核心资源

（五）、合作伙伴

（六）、客户定位

（七）、客户服务

（八）、资金来源

（九）、收入来源

第二节、单一园区投资运营模式

一、张江高科

（一）、公司发展历程与现状

（二）、公司的发展战略定位

（三）、公司产品系列与定位

（四）、公司园区的开发情况

（五）、公司园区的经营情况

（六）、公司的商业模式解析

二、陆家嘴

（一）、公司发展历程与现状

（二）、公司的发展战略定位

（三）、公司园区的开发情况

（四）、公司园区的经营情况

（五）、公司盈利模式转型分析

（六）、公司现行商业模式解析

三、浦东金桥

（一）、公司发展历程与现状

（二）、公司的主要业务及经营模式

（三）、公司园区的开发情况

（四）、公司园区的经营情况

（五）、公司的商业模式解析

四、南京高科

（一）、公司发展历程与现状

（二）、公司的主要业务及经营模式

（三）、公司园区的开发情况

（四）、公司园区的经营情况

（五）、公司的商业模式解析

五、金融街

（一）、公司发展历程与现状

（二）、公司的发展战略定位

（三）、公司园区的开发情况

（四）、公司园区的经营情况

（五）、公司的商业模式解析

第五章、典型园区开发商商业模式的对比评价

第一节、典型园区开发商

第二节、典型商业模式的适用范围与壁垒

一、典型商业模式的适用范围

（一）、产业园区开发模式

（二）、主体企业引导模式

（三）、产业地产商模式

（四）、综合运营模式

二、典型商业模式的壁垒分析

第三节、不同商业模式下企业战略和能力方面的评价

一、不同商业模式的可复制性评价

（一）、产业园区开发模式可复制性

（二）、主体企业引导模式可复制性

（三）、产业地产商模式可复制性

（四）、综合运营模式可复制性

（五）、不同模式可复制性比较评价

二、开发商发展整体战略对比评价

（一）、产业园区开发模式整体战略

（二）、主体企业引导模式整体战略

（三）、产业地产商模式整体战略

（四）、综合运营模式整体战略

（五）、不同模式整体战略比较评价

三、企业与地方政府关系的评价

（一）、产业园区开发模式政企关系

（二）、主体企业引导模式政企关系

（三）、产业地产商模式政企关系

（四）、综合运营模式政企关系

（五）、不同模式下政府与企业关系

四、企业园区招商能力对比评价

五、企业经营获利能力对比评价

六、企业经营发展能力对比评价

第六章、成功进入园区开发的传统地产商商业模式案例分析

第一节、传统地产商进行园区的开发背景与现状

一、传统地产开发商转型的背景分析

（一）、房地产政策的调控

（二）、地方政府政策支持

（三）、土地供应结构变化

二、传统地产商产业园区开发情况分析

第二节、传统地产商进行园区开发的效益与困境

一、传统地产商产业园区开发效益分析

二、传统地产商产业园区开发困境分析

第三节、传统地产商进行园区开发的优劣势分析

一、传统地产商进入园区模式分析

（一）、与地方政府合作

（二）、与外资基金合作

（三）、与大型制造企业合作

（四）、独立进入、单打独斗

二、传统地产开发商的优势分析

（一）、项目前期规划优势

（二）、房地产物业建设优势

（三）、资源整合与部门协调优势

（四）、住宅销售与园区投资现金流互补优势

三、传统地产开发商的劣势分析

（一）、行业开发经验不足

（二）、开发模式了解欠缺

（三）、盲目跟风进驻

（四）、管理水平不足

第四节、传统地产商成功进入园区开发的案例分析

一、富力地产

（一）、园区开发的战略定位

（二）、公司园区的开发情况

（三）、公司园区的功能定位

（四）、公司园区的经营定位

（五）、园区开发商业模式解析

二、绿地集团

（一）、园区开发的战略定位

（二）、公司园区的开发情况

（三）、公司园区的功能定位

（四）、公司园区的经营定位

（五）、园区开发商业模式解析

三、香江控股

（一）、园区开发的战略定位

（二）、公司园区的开发情况

（三）、公司园区的功能定位

（四）、公司园区的经营定位

（五）、园区开发商业模式解析

四、招商地产

（一）、园区开发的战略定位

（二）、公司园区的开发情况

（三）、公司园区的功能定位

（四）、公司园区的经营定位

（五）、园区开发商业模式解析

第七章、“互联网+产业园”创新商业模式案例分析

第一节、互联网下产业园创新商业模式分析

一、产业园区互联网思维—社群思维

（一）、概念“云”

（二）、园区互联网思维

二、互联网下产业园区运营新模式

（一）、光谷联合：空间+创投

（二）、天安数码：智慧园区

（三）、华夏幸福：服务+孵化

（四）、华南城：掘金B2B市场新“蓝海”

（五）、东湖高新：企业合作

第二节、“互联网+产业园”典型商业模式案例分析

一、贵安新区“互联网+产业园区”模式

（一）、贵安新区产业园区简介

（二）、贵安新区大数据中心建设环境分析

（三）、贵安新区—贵安云谷分析

（四）、贵安新区主导产业分析

（五）、贵安新区产业互动分析

（六）、贵安新区互联网思维经验

二、联东U谷“互联网+产业园区”模式

（一）、联东U谷基本信息简介

（二）、联东U谷跨界思维分析

（三）、联东U谷布局电商平台

（四）、联东U谷启动O2O模式

（五）、联东U谷城市选择标准

（六）、联东U谷具体业务分析

（七）、联东U谷产品搭配方式

（八）、联东U谷互联网思维经验

三、金宇集团“产业整合+国际化+互联网”

（一）、金宇集团基本信息简介

（二）、金宇集团定增新建产业园

（三）、金宇集团升级工艺分析

（四）、金宇集团产业园区新模式

四、华夏幸福“互联网+产业园区”模式

（一）、华夏幸福产业园区简介

（二）、华夏幸福PPP模式分析

（三）、华夏幸福产业园区模式

（四）、华夏幸福“互联网+产业+金融”战略

（五）、华夏幸福业务城市选择

图表目录

图表1：产业升级背景下的园区投资机遇分析

图表2：中国产业转移示意图

图表3：长三角经济圈产业转移目标

图表4：长三角经济圈产业转移领域分析

图表5：广东双转移路线图

图表6：2010-2017年西部经济圈主要省市实际利用内资变化情况（单位：亿元）

图表7：国家级龙头企业空间分布情况（单位：家）

图表8：规模以上工业企业地区分布（单位：%）

图表9：各地区重点承接产业列表

图表10：2010-2017年中国城镇化率走势（按常住人口统计）（单位：%）

图表11：2019-2025年中国城镇化率预测（单位：%）

图表12：中国产业园区开发商融资途径分析

图表13：产业园区发展的各个阶段

图表14：2013-2017年国家开发区生产总值变化情况（单位：万亿元，%）

图表15：2017年产业园区排名前30

图表16：2017年百强产业园区区域分布结构图（单位： %）

图表17：截至2019年6月中国主要产业园区发展情况

图表18：2013-2019国内主要园区开发企业经营情况（单位：亿元，%）

图表19：物流园区土地价格情况（单位：%）

图表20：2019年国内主要园区物业租金情况分析

图表21：国内园区的总体规划分析

图表22：国内物流园区土地使用价格情况

图表23：园区投资运营一体化盈利方式分析

图表24：全国物流园区主要收入来源调查情况（单位：%）

图表25：各类园区经济效益和增长潜力分析

图表26：单一定位策略

图表27：中国医药城建设现状（单位：家，个，人）

图表28：泰州中国医药城相关扶持政策

图表29：组合定位策略图

图表30：上海市张江高科技园区产业相关的优惠政策

图表31：上海市张江高科技园区高新产业发展现状分析

图表32：利基市场定位图

图表33：辽宁专用车生产基地园区政策

图表34：辽宁专用车生产基地园区服务平台简介

图表35：园区开发商商业模式中的通用关键资源

图表36：北京科技园土地一级开发部分项目总投资结构表（单位：%）

图表37：传统土地开发融资方式评价

图表38：贷款类信托模式的特点

图表39：“中信?紫薇1期集合资金信托计划”流程分析

图表40：股权类信托模式的特点

图表41：“中信阳光?滨江股权投资集合资金信托计划”流程分析

图表42：受益权转让类信托模式的特点

图表43：“广西恒大特定资产收益权流动化信托项目”流程分析

图表44：普洛斯的物流地产基金模式示意图

图表45：普洛斯基金模式下收入结构的变化（单位：%）

图表46：建立绿色营销渠道的措施

图表47：绿色促销的主要手段

图表48：驻点招商的要点

图表49：物流园区制定的相关便利政策汇总

图表50：浙江永康浙商回归创业创新园为入园企业提供的金融服务简介

图表51：合作伙伴通用模型

图表52：华夏幸福基业股份有限公司与中国国际电视总公司战略合作分析

图表53：华夏幸福基业股份有限公司与中国航天科工飞航技术研究院合作内容

图表54：商业模式中通用成本结构模型分析

图表55：园区土地整理成本构成

图表56：园区基础设施建设成本构成

图表57：华夏幸福基业股份有限公司基本信息表

图表58：华夏幸福的发展历程

图表59：华夏幸福全国布局

图表60：华夏幸福园区代表及其定位分析（单位：平方公里）

图表61：2013-2019年华夏幸福经营情况（单位：亿元，%）

图表62：华夏幸福的业务模式简图

图表63：华夏幸福商业模式简图

图表64：华夏幸福一站式解决方案

图表65：华夏幸福产业新城的收入构成

图表66：华夏幸福核心资源简析

图表67：2017年华夏幸福营业收入结构图（单位：%）

图表68：2017年华夏幸福的成本结构图（单位：%）

图表69：普洛斯中国的发展历程

图表70：普洛斯在中国的物流地产项目分布图

图表71：2017年普洛斯资产情况（单位：亿美元，%）

图表72：普洛斯的物流地产运营模式

图表73：普洛斯核心资源简析

图表74：普洛斯收入来源简析

图表75：北京联东投资（集团）有限公司基本情况表

图表76：联东集团发展历程

图表77：联东集团产品系列与价值

图表78：联东U谷全国布局

图表79：联东集团开发运营园区盘点

图表80：联东集团“聚合U模式”构成

图表81：产业微笑曲线

图表82：联东集团核心能力构成

图表83：联东集团核心能力分析

图表84：联东集团主要合作伙伴

图表85：联东集团目标客户及服务价值

图表86：天安数码城运营主体基本信息简况

图表87：天安数码城发展历程

图表88：天安数码城发展战略定位演变过程

图表89：天安数码城产品简介

图表90：天安数码城项目区域分布情况（单位：%）

图表91：天安数码城已建成项目占地面积情况（单位：万平方米）

图表92：天安数码城经营情况（单位：家，人，个，亿元）

图表93：天安数码城园区客户服务平台

图表94：天安数码城资金来源事件概览

图表95：天安数码城的收入来源

图表96：张江高科运营主体基本信息简况

图表97：截至2019年6月末张江高科的产权及控制关系结构图（单位：%）

图表98：张江高科发展历程

图表99：张江高科技园区“一体两翼”新战略

图表100：2012-2019年上半年张江高科园区营业收入变化情况（单位：万元，%）

图表101：张江高科的经营模式简析

图表102：张江高科的定价模式简析

图表103：张江高科园区三种物业管理模式（单位：%）

图表104：张江高科提供的客户服务简介

图表105：2017年张江高科收入渠道来源结构图（单位：万元，%）

图表106：2017年张江高科收入来源结构图（单位：万元，%）

图表107：2017年张江高科成本结构图（单位：万元，%）

图表108：陆家嘴运营主体基本信息简况

图表109：截至2019年6月末陆家嘴的产权及控制关系结构图（单位：%）

图表110：2006-2020年陆家嘴公司项目开工建设情况（单位：万元）

图表111：2012-2019年上半年陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的收入情况（单位：亿元，%）

图表112：2019上半年陆家嘴房产出租率情况（单位：平方米，%，元/平方米/天，元/间/夜，元/套/月）

图表113：陆家嘴项目投资情况

图表114：2017年陆家嘴收入渠道结构图（单位：万元，%）

图表115：2017年陆家嘴收入结构图（单位：万元，%）

图表116：2017年陆家嘴的成本结构图（单位：万元，%）

图表117：浦东金桥运营主体基本信息简况

图表118：截至2019年6月末浦东金桥的产权及控制关系图（单位：%）

图表119：浦东金桥园区土地开发利用情况（单位：%）

图表120：浦东金桥园区物业出租情况（单位：%）