第一章、养老地产发展背景与开发环境分析

第一节、养老地产定义与分类

一、养老地产的定义

二、养老地产的分类

第二节、养老地产开发环境分析

一、政策法律环境分析

二、经济发展环境分析

（一）、中国GDP增长分析

（二）、信贷规模持续扩大

（三）、固定资产投资总况

三、社会需求环境分析

（一）、人口老龄化现状及趋势

（二）、老年人的特点及养老需求

（三）、现有养老保障体系存在的主要问题

第三节、我国主要养老模式分析

一、传统居家养老模式分析

二、机构养老模式分析

三、社区养老模式分析

四、反向抵押贷款养老模式

第二章、国际养老地产发展历程与建设案例

第一节、国际养老地产发展历程

第二节、欧美养老地产发展现状与建设规划分析

一、欧美养老地产发展现状及趋势

（一）、欧美地区老龄化现状及趋势

（二）、养老地产发展现状及主要模式

二、欧美养老地产设计原则

（一）、欧美文化背景下的居所本质

（二）、养老地产项目平面设计分析

（三）、养老地产项目的室内和产品设计

（四）、养老地产项目的外部环境设计

三、欧美经典养老地产项目案例分析

（一）、克罗恩斯特顿公寓（Cronsteten House）

（二）、斯塔特加利老年人公寓（Stadtcarré）

（三）、埃尔伯宫住宅区（Elbschloss Residences）

（四）、棕榈海滩的传统住宅（The Tradition of the Palm Beaches）

第三节、日本养老地产发展现状与建设规划分析

一、日本养老地产发展现状及趋势

（一）、日本老龄化现状及特点

（二）、老年人福祉设施历史沿革

（三）、养老地产现状及主要模式

（四）、养老地产供给与建设趋势

二、日本养老地产未来建设需求

（一）、超功能和使用者主体

（二）、居住化的意义分析

（三）、居住化的方法分析

（四）、小规模共同体的可能性

三、日本经典养老地产项目案例分析

（一）、淑德共生苑（Shukutoku Kyoseien）

（二）、志摩银色护理丰寿园（Special Elderly Nursing Home ″HOUJUEN″）

（三）、威尔?马克香椎滨老年住宅区（Will Mark Kashiihama Residences for Seniors）

第四节、韩国养老地产发展现状与建设规划分析

一、韩国养老地产发展现状及趋势

（一）、韩国老龄化现状及特点

（二）、养老地产现状及主要模式

二、老年人专用居住政策的现状

（一）、老年人专用居住政策变化

（二）、老人福祉设施的总类及类型

（三）、老人福祉住宅的入所资格及入住程序

（四）、高龄者居住设施的供给体系

三、其他老年人居住支援相关法规

（一）、提倡老年人家族抚养推荐政策

（二）、老年人住宅的设施基准分析

（三）、老年人居住安定法的制定（案）

第五节、新加坡养老地产发展现状与建设规划分析

一、新加坡养老地产发展现状及趋势

（一）、新加坡老龄化现状及特点

（二）、养老地产现状及主要模式

（三）、养老地产供给与建设趋势

二、新加坡养老地产发展经验借鉴

第六节、香港养老地产发展现状与建设规划分析

一、香港养老地产发展现状及趋势

（一）、香港老龄化现状及特点

（二）、养老地产现状及主要模式

（三）、养老地产供给与建设趋势

二、香港经典养老地产项目案例分析

（一）、葵盛东邨盛家楼

（二）、彩颐居

第七节、台湾养老地产发展现状与建设规划分析

一、台湾养老地产发展现状及趋势

（一）、台湾老龄化现状及特点

（二）、养老地产现状及主要模式

（三）、养老地产供给与建设趋势

二、台湾养老地产发展经验借鉴

（一）、养老设施运营管理经验

（二）、经典养老地产项目案例分析

第三章、养老地产行业投资开发模式分析

第一节、国外养老地产开发模式借鉴

一、融资模式分析与经验借鉴

（一）、融资模式分析

（二）、相关经验借鉴

二、运营模式分析与经验借鉴

（一）、运营模式分析

（二）、相关经验借鉴

三、管理模式分析与经验借鉴

（一）、管理模式分析

（二）、相关经验借鉴

第二节、国内养老地产开发模式分析

一、养老地产融资模式分析

（一）、融资来源

（二）、融资渠道分析

（三）、融资方式分析

二、养老地产开发模式分析

（一）、原宅适老化改造模式

（二）、新建住区适老化通用住宅模式

（三）、专门老年住区模式

（四）、老年公寓模式

三、养老地产运营模式分析

（一）、“养老文化”概念营销模式

（二）、养老地产产业链延伸模式

（三）、租、售、反按揭组合入住模式

四、养老地产管理模式分析

（一）、开发商管理模式分析

（二）、战略联盟管理模式分析

（三）、专业公司管理模式分析

五、中国养老地产开发模式案例分析

（一）、亲和源：具有特色的盈利模式（会员制，年费+会费）

（二）、北京东方太阳城：出售为主，逐年回购产权

（三）、万科幸福汇：公司负责开发，租售并举

（四）、泰康保险：为老人提供一站式服务

第四章、国内养老地产行业现状与瓶颈分析

第一节、养老地产行业发展现状及市场分析

一、市场客户群体分析

（一）、世界人口老龄化是必然趋势

（二）、中国已经成为老年人口最多的国家

二、市场发展空间分析

（一）、养老地产行业有众多人口的支撑

（二）、老年消费者对养老地产的购买力不断提高

（三）、购房者对老年房产的购买意向逐渐增强

（四）、老年人养老逐步走向集中养老转移

（五）、“421家庭“加快养老住宅的发展

（六）、国家鼓励开发商进行老年人的住宅开发

（七）、北京和上海等地的老年住宅比较火热

三、市场存在问题分析

（一）、供需不平衡

（二）、选址布局不尽合理

（三）、售价偏高

（四）、配套设施不全

（五）、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位

（六）、金融支持工具准备不足

四、市场开发特征分析

（一）、客户为中高经济实力的老年人

（二）、居家养老和社区养老相结合

（三）、具有福利性事业、市场化经营的特点

（四）、投资额大、资金回收期长的特点

（五）、对政策的依赖性较大

五、行业发展现状分析

（一）、养老地产需求分析

（二）、养老地产供给分析

（三）、养老地产市场需求容量测算

（四）、目前养老地产存在的问题

（五）、养老地产市场的发展趋势

第二节、养老地产行业存在问题分析

一、政府扶持政策不明晰

二、城市规划养老控制滞后

三、市场定位同质化现象严重

四、产品设计与后期管理简单复制

五、经营模式缺乏创新

（一）、目前国内养老地产经营模式现状

（二）、目前国主要的经营发展模式

第五章、养老地产行业建筑规划设计分析

第一节、老年人对居住环境的特殊需求

一、因生活时间结构变化而产生的特殊要求

二、因生活空间结构变化而产生的特殊要求

三、因老年个人生理和心理变化而产生的特殊需求

第二节、老年人生理和心理设计原则

一、针对体力的衰退

二、针对智力的衰退

三、针对视力、听力的衰退

四、针对易发生突然性的病变

五、针对心理上的失落感、孤独感

六、针对生理上存在缺陷与残疾的老年人

第三节、养老地产的规划应采取的原则

一、地理位置

二、建筑形式

三、社区空间结构

四、社区道路系统

五、室外社交空间规划

六、低层居住单元的组合形式

第四节、养老地产项目选址要点分析

一、地形要求

二、周边环境

三、商业设施

四、公共设施

五、公共交通

六、场地要求

七、场地面积

八、土地利用模式分析

九、地块规模选择

十、地块区域选择

第五节、养老设施建筑设计模式分析

一、起居空间的构成与设计模式分析

二、卧室空间的构成与设计模式分析

三、卫生空间的构成与设计模式分析

四、楼梯无障碍设计模式分析

五、厨房设计模式分析

六、阳台设计模式分析

第六节、养老建筑的设计要点分析

一、国外养老建筑设计理念

二、国内养老建筑设计特点

（一）、细化设计是关键

（二）、卫生间设计要点

（三）、厨房设计要点

（四）、采光设计的意义

（五）、储藏室的设计

（六）、公共走廊的设计

（七）、内部墙体角度位设计

（八）、装饰色彩的设计

（九）、家具的设计

（十）、照明布置及灯具造型设计

（十一）、户外环境空间设计要点

第七节、养老地产项目配套分析

一、智能化配置

二、会所配置

三、电梯配置

（一）、电梯配置基本要求

（二）、配置电梯的设计

四、商业配置

五、配套设施

六、老年医院及护理院

七、生活机能配备

第六章、养老地产领先企业经营状况分析

第一节、房地产开发商养老地产战略分析

一、保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营情况分析

一）、主要经营指标分析

二）、企业盈利能力分析

三）、企业运营能力分析

四）、企业偿债能力分析

五）、企业发展能力分析

（三）、企业养老地产战略分析

（四）、企业养老地产项目推进现状

（五）、企业发展养老地产优劣势分析

二、万科企业股份有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营情况分析

（三）、企业盈利能力分析

（四）、企业运营能力分析

（五）、企业偿债能力分析

（六）、企业发展能力分析

（七）、企业养老地产战略分析

（八）、企业养老地产项目推进现状

（九）、企业发展养老地产优劣势分析

三、华润置地有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营情况分析

一）、企业盈利能力分析

二）、企业运营能力分析

三）、企业偿债能力分析

四）、企业发展能力分析

（三）、企业养老地产战略分析

（四）、企业养老地产项目推进现状

（五）、企业发展养老地产优劣势分析

四、首创置业股份有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业主营业务分析

（三）、企业养老地产战略分析

（四）、企业养老地产项目推进现状

（五）、企业发展养老地产优劣势分析

五、绿地控股集团有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业主营业务分析

（三）、企业养老地产战略分析

（四）、企业养老地产项目推进现状

（五）、企业发展养老地产优劣势分析

六、浙江云天房地产开发有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业养老地产战略分析

（三）、企业养老地产项目推进现状

（四）、企业发展养老地产优劣势分析

第二节、养老地产标杆运营商经营状况分析

一、亲和源集团有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业养老地产项目运营模式

（四）、企业标杆养老地产项目分析

（五）、企业经营状况优劣势分析

二、乐成老年事业投资有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业养老地产项目运营模式

（四）、企业标杆养老地产项目分析

（五）、企业经营状况优劣势分析

三、千鹤湾老年公寓投资管理有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业养老地产项目运营模式

（四）、企业标杆养老地产项目分析

（五）、企业经营状况优劣势分析

四、北京汇晨养老机构管理有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业养老地产项目运营模式

（四）、企业标杆养老地产项目分析

（五）、企业经营状况优劣势分析

五、泰康之家（北京）投资有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业养老地产项目运营模式

（四）、企业标杆养老地产项目分析

（五）、企业经营状况优劣势分析

六、海南颐和养老产业股份有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业经营状况优劣势分析

七、北京太阳城房地产开发有限公司经营情况分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业经营状况分析

（三）、企业养老地产项目运营模式

（四）、企业标杆养老地产项目分析

（五）、企业经营状况优劣势分析

第三节、养老地产建筑规划设计企业分析

一、北京清华同衡规划设计研究院有限公司分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业设计理念分析

（三）、企业主营业务分析

（四）、养老地产项目经验

二、上海明申建筑设计有限公司分析

（一）、企业发展概况

（二）、企业设计理念分析

（三）、企业主营业务分析

（四）、养老地产项目经验

第七章、养老地产区域市场投资机会分析

第一节、北京市养老地产投资机会分析

一、北京市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第二节、上海市养老地产投资机会分析

一、上海市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第三节、广州市养老地产投资机会分析

一、广州市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第四节、深圳市养老地产投资机会分析

一、深圳市经济发展水平分析

二、深圳市养老模式分析

三、养老服务设施建设情况分析

四、养老地产行业市场供给分析

五、养老地产行业市场需求分析

六、养老地产行业投资机会与前景分析

第五节、天津市养老地产投资机会分析

一、天津市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第六节、重庆市养老地产投资机会分析

一、重庆市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第七节、杭州市养老地产投资机会分析

一、杭州市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第八节、成都市养老地产投资机会分析

一、成都市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第九节、武汉市养老地产投资机会分析

一、武汉市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十节、青岛市养老地产投资机会分析

一、青岛市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十一节、大连市养老地产投资机会分析

一、大连市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场需求分析

四、养老地产行业投资机会与前景分析

第十二节、南京市养老地产投资机会分析

一、南京市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十三节、宁波市养老地产投资机会分析

一、宁波市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十四节、沈阳市养老地产投资机会分析

一、沈阳市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十五节、长沙市养老地产投资机会分析

一、长沙市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十六节、郑州市养老地产投资机会分析

一、郑州市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十七节、济南市养老地产投资机会分析

一、济南市经济发展水平析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十八节、哈尔滨市养老地产投资机会分析

一、哈尔滨市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第十九节、石家庄市养老地产投资机会分析

一、石家庄市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第二十节、长春市养老地产投资机会分析

一、长春市经济发展水平分析

二、养老服务设施建设情况分析

三、养老地产行业市场供给分析

四、养老地产行业市场需求分析

五、养老地产行业投资机会与前景分析

第八章、养老地产行业需求趋势与投资策略

第一节、养老地产未来需求规模与结构预测

一、未来我国老年人口规模预测

二、机构养老型老年住宅需求预测

三、居家养老型老年住宅需求预测

第二节、养老地产前景展望与趋势预测

一、养老地产发展前景展望

二、国内养老地产发展趋势

（一）、综合性住宅成养老地产主导产品

（二）、市场竞争激烈，设计更看重细节

（三）、更加注重以人为本的开发理念

（四）、将细分不同消费档次老年消费群体

（五）、功能齐全小户型是重要选择

（六）、项目开发逐步从主城区向郊区转移

（七）、“山水型”项目更受消费者青睐

（八）、开发不再片面追求规模与档次

第三节、养老地产投资机会与策略分析

一、养老地产投资风险分析

（一）、市场风险

（二）、资本风险

（三）、运营风险

二、养老地产投资策略分析

（一）、转变观念，明确市场定位

（二）、注重配套服务的建设

图表目录

图表1：养老地产与一般房地产开发模式不同点

图表2：按功能划分养老地产种类

图表3：按用地性质划分养老地产种类

图表4：养老地产开发主要政策法律法规

图表5：2009-2017年中国GDP走势图（单位：万亿元，%）

图表6：2011-2016年中国新增信贷规模变化情况（单位：万亿元）

图表7：2011-2017年全社会固定资产投资变化情况（单位：亿元）

图表8：2017年上半年按领域分固定资产投资（不含农户）及其占比（单位：%）

图表9：2000-2016年我国老年人口规模增长速度（单位：万人，%）

图表10：2004-2016年我国老年抚养比变动情况

图表11：老年养护机构重点实现的功能

图表12：城市和农村社区养老各自发展特点

图表13：国内引起较大关注的两种反向抵押贷款模式

图表14：国际养老地产发展演进历程

图表15：美国老年住宅模式

图表16：英国老年人住宅类型

图表17：瑞典老年住宅主要形式

图表18：克罗恩斯特顿公寓简介

图表19：斯塔特加利老年人公寓简介

图表20：埃尔伯宫住宅区简介

图表21：棕榈海滩的传统住宅简介

图表22：日本老年人福祉设施历史沿革

图表23：日本“机构设施”类型

图表24：日本“住宅”类型

图表25：日本养老地产三大特点

图表26：淑德共生苑简介

图表27：淑德共生苑五个精心构思

图表28：志摩银色护理丰寿园简介

图表29：志摩银色护理丰寿园点评

图表30：威尔?马克香椎滨老年住宅区简介

图表31：韩国养老设施类型

图表32：韩国老年人专用居住政策变化

图表33：老人福祉设施的总类及类型

图表34：老年人住居福祉设施的入所对象及程序

图表35：老年人住居设施供给的法律制度体系

图表36：税制优惠方面的政策

图表37：台湾长庚养生文化村项目简况

图表38：台湾长庚养生文化村项目收入来源

图表39：台湾长庚养生文化村项目园区设计规划

图表40：台湾长庚养生文化村内的健康服务内容

图表41：台湾长庚养生文化村生活汇总

图表42：台湾长庚养生文化村其他经营项目

图表43：国外老年人居住模式

图表44：反按揭入住方式对老年人的六大好处

图表45：美国老年住宅四种类型管理模式分析

图表46：美国和德国的养老地产管理模式借鉴

图表47：我国当前房地产融资来源分析

图表48：我国养老地产融资渠道分析

图表49：我国养老地产融资方式分析

图表50：老年社区的基本要素分析

图表51：按功能区分老年公寓模式

图表52：按投资主体区分老年公寓模式

图表53：养老地产产业链

图表54：养老地产租、售、反按揭组合入住模式

图表55：亲和源各项指标分析（单位：万平方米，人）

图表56：北京东方太阳城各项指标分析（单位：万平方米，户）

图表57：万科幸福汇老年公寓各项指标分析（单位：万平方米，户）

图表58：泰康养老社区各项指标分析（单位：万平方米，户）

图表59：2010-2050年世界60岁以上及65岁以上人口占总人口的比例（单位：%）

图表60：世界老年人口地区分布情况（单位：%）

图表61：1953-2016年中国65岁及以上人口占总人口比重情况（单位：%）

图表62：我国老年化将经历的三个阶段（单位：%）

图表63：2011-2016年中国65岁及以上老年人口变化趋势图（单位：万人）

图表64：2010-2030年我国退休金支出金额预测（单位：亿元）

图表65：我国老年人期望入住方式所占的比重（单位：%）

图表66：我国老年住宅市场多元化表现

图表67：”十二五”养老规划结构与目前养老规划结构比较（单位：%）

图表68：老年人居住方式偏好（单位：%）

图表69：进入或拟进入养老地产的主要发展商一览表

图表70：部分养老度假地产项目分布

图表71：2017年我国养老市场需求容量测算（一）（单位：万人）

图表72：2017年我国养老市场需求容量测算（二）（单位：万人）

图表73：养老地产发展的关键要素

图表74：我国养老市场由第二阶段向第三阶段的发展过程中

图表75：中国养老设施设计、开发与建设存在问题分析

图表76：我国地方公司投资养老地产运营模式比较（一）

图表77：我国地方公司投资养老地产运营模式比较（二）

图表78：老年人对居住地理位置环境的需求

图表79：室外空间组合

图表80：养老地产项目选址周边环境要求

图表81：地块条件需求

图表82：起居室尺寸

图表83：卧室功能分区

图表84：室内照度标准

图表85：洗手池的尺寸设计

图表86：扶手尺寸

图表87：楼梯扶手设计

图表88：楼梯细节设计

图表89：厨房中的操作尺寸

图表90：国外养老建筑设计理念

图表91：美国、日本、新加坡和欧洲国家老年住宅产品比较

图表92：公共走廊的设计

图表93：公共走廊空间的营造

图表94：室外绿化空间设计

图表95：室内观赏空间设计

图表96：其他会所功能配置

图表97：候梯厅的设计

图表98：配套设施详细情况

图表99：医疗设施

图表100：某老年公寓生活机能配置的结构图

图表101：保利房地产（集团）股份有限公司基本信息表

图表102：保利房地产（集团）股份有限公司业务能力简况表

图表103：截止到2016年底保利房地产（集团）股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系图

图表104：2013-2017年保利房地产（集团）股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表105：2013-2017年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表106：2013-2017年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表107：2013-2017年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表108：2013-2017年保利房地产（集团）股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表109：保利房地产（集团）股份有限公司优劣势分析

图表110：万科企业股份有限公司基本信息表

图表111：万科企业股份有限公司业务能力简况表

图表112：2013-2017年万科企业股份有限公司主要经营指标分析（单位：万元）

图表113：2017年上半年万科企业股份有限公司主营业务分地区收入情况（单位：%）

图表114：2013-2017年万科企业股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表115：2017年上半年万科企业股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：亿元，%）

图表116：2013-2017年度万科企业股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表117：2013-2017年万科企业股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表118：2013-2017年万科企业股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表119：万科企业股份有限公司部分养老地产项目

图表120：万科企业股份有限公司优劣势分析