2015年 1-11月的商品房销售面积为 109,253万平方米，同比上升 7.4%；销售额为 74,522亿元，同比上升 15.6%，销售数据同比全面好转。在货币和信贷政策多管齐下的支持下，叠加基数因素，全国商品房销售额自 5月首次同比转正，6-8月达到 30%的单月复合增速，9月以后销售增速逐渐进入平稳期，而全年销售回暖的幅度超出市场预期。
商品房竣工面积及销售面积
2015年 1-11月全国商品房销售均价为 6,821元/平米，同比上升 7.6%，11月百城价格指数连续 4个月同环比上升。但从全国 70个大中城市新建住宅价格指数结构来看，11月一线城市价格指数同比上涨 16.1%，二线和三线城市分别下跌 0.3%和 3.1%，二、三、四线城市仍受制于库存压力，价格回升乏力。
住宅销售面积和70城价格指数
70城新建住宅价格指数
下游方面，从人口年龄结构来看，我国目前处于房地产行业的住宅需求顶部区域，但考虑到2016年在稳增长压力下积极推行的 去库存 战略，二、三线楼市有望释放一定的销售弹性，但价格上涨空间有限，2016年销售有望实现平稳增长。综合来看，预计2016 年销售面积同比增长 5%，销售额同比增长7.6%。
上游方面，行业投资已经进入低速运行的新常态。由于2015年购地量大幅减少，预计2016年上半年新开工持续低迷，施工面积也将受此拖累，考虑到单位投资额难有回升，未来投资增速仍将保持低位运行的常态。综合来看，2016年房地产投资增速预计为 2.8%，新开工面积同比下降 10%，竣工面积同比增长 4%。
房地产行业数据与同比增速预测
数值 施工面积 (亿 m2) 新开工面积(亿 m2) 竣工面积 (亿 m2) 土地购置面积(亿 m2) 土地购置费(亿元) 投资额 (亿元) 销售额 (亿元) 销售面积 (亿 m2) 销售均价 (元/m2) 2006 194,786 79,253 55,831 36,574 3,783 19,423 20,826 61,857 3,367 2007 236,318 95,402 60,607 40,246 4,866 25,289 29,889 77,355 3,864 2008 283,266 102,553 66,545 39,353 5,795 31,203 25,068 65,970 3,800 2009 320,368 116,422 72,677 31,910 6,039 36,242 44,355 94,755 4,681 2010 405,356 163,647 78,744 39,953 9,992 48,259 52,721 104,765 5,032 2011 507,959 190,083 89,244 40,973 11,413 61,740 59,119 109,946 5,377 2012 573,418 177,334 99,425 35,667 12,100 71,804 64,456 111,304 5,791 2013 665,572 201,208 101,435 38,814 13,502 86,013 81,428 130,551 6,237 2014 726,482 179,592 107,459 33,383 17,459 95,036 76,292 120,649 6,323 2015E 746,097 153,372 103,698 23,301 13,094 97,602 88,118 129,335 6,813 2016E 776,286 138,035 107,846 23,767 14,010 100,334 94,837 135,802 6,983 同比增速 施工面积 (%) 新开工面积(%) 竣工面积(%) 土地购置面积(%) 土地购置费(%) 投资额(%) 销售额 (%) 销售面积(%) 销售均价(%) 2006 17.3 16.4 4.5 (4.4) 30.2 22.1 18.5 11.5 6.3 2007 21.3 20.4 8.6 10.0 28.6 30.2 43.5 25.1 14.8 2008 19.9 7.5 9.8 (2.2) 19.1 23.4 (16.1) (14.7) (1.7) 2009 13.1 13.5 9.2 (18.9) 4.2 16.1 76.9 43.6 23.2 2010 26.5 40.6 4.5 25.2 65.5 33.2 18.9 10.6 7.5 2011 25.3 16.2 13.3 2.6 14.2 27.9 12.1 4.9 6.9 2012 13.2 (7.3) 7.3 (19.5) 6.0 16.2 10.0 1.8 7.7 2013 16.1 13.5 2.0 8.8 11.6 19.8 26.3 17.3 7.7 2014 9.2 (10.7) 5.9 (14.0) 29.3 10.5 (6.3) (7.6) 1.4 2015E 2.7 (14.6) (3.5) (30.2) (25.0) 2.7 15.5 7.2 7.0 2016E 4.0 (10.0) 4.0 2.0 7.0 2.8 7.6 5.0 2.5
相关报告：中国产业信息网（http://www.chyxx.com/）发布的《2015-2020年中国房地产市场专项调研及投资战略咨询报告》
一、从库存总量与结构性过剩看供给侧调控
2007年以来中国政府对房地产的调控多集中于需求侧，包括按揭贷款政策调整、交易税收调整、财政补贴等。虽然需求侧的改革有助于减缓目前住房需求的大幅下滑，但由于人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空间的缩小等因素，我国未来10-20 年中增量住宅需求有限。根据测算，我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015年达到峰值，并从 2018年开始急速下降，楼市购买力将呈现结构性短缺。
我国购房适龄人口数峰值已过
假设 2030年人口达到峰值 14.5亿，城镇化率达到 70%，如果中性假设人均住房面积提高至 35平米/人，2020-2030年的年均住房需求将降至 8亿平米；如果乐观假设人均住房面积提高至 40平米/人， 2020-2030年的年均住房需求也仅升至 12.5亿平米。
2015-2020年和 2020-2030年人均住房需求测算
根据中国社科院预测， 全面二孩 政策放开后，未来 5年的新增出生人口数量将达到 2,390万，按照目前人均住房面积 33平米/人测算，平均新增改善性需求将达到 1.6 亿平米/年，约占去年全国商品房住宅销售面积10.5亿平米的 15%。不过新增人口数量与生育欲望和生育能力有关，即便新出生人口能够达到预测数据，改善性住房需求的释放过程也会是比较长一段时间。
全面二孩 后出生人口规模预估
年份 政策不变出生人口 （万人） 全面二孩后新增出生人口（万人） 新增住房需求测算（亿平米） 2016年 1,584 566 1.87 2017年 1,587 583 1.92 2018年 1,558 393 1.30 2019年 1,557 421 1.39 2020年 1,534 427 1.41 2021年 1,503 392 1.29 2022年 1,456 280 0.92 2023年 1,429 352 1.16 2024年 1,366 306 1.01 2025年 1,310 338 1.11 2026年 1,270 284 0.94 2027年 1,236 322 1.06 2028年 1,207 333 1.10 2029年 1,165 263 0.87 2030年 1,150 254 0.84
二、宏观调控转向供给侧改革，去库存、调结构
2015年 1-11月全国房地产投资增速仅为 1.3%，房地产作为现阶段中国经济的支柱产业，而其投资增速的一再下探，或将促发经济硬着落的风险。因此，加快去库存助力投资企稳是中国经济转型期间的重要政策目标。
2008-2015年 GDP增速与房地产投资增速关系
2008-2015年全国商品房待售面积增长
1、库存结构分析：三四线城市和非住宅地产严重过剩
从城市结构来看，在 2008年以来：（1）一线城市库存约 2.4亿平米，库存去化周期约 4.1年； （2）二线城市库存约 19亿平米，库存去化周期约 5.5年；
（3）三、四线城市库存约 68亿平米，库存去化周期约 8.5年。
假设将三、四线城市的库存去化周期由 8.5年降至 5.5年（二线城市水平），则需去化 24亿平米的房屋面积，按三线城市百城住宅平均价格 6,800元/平米计算，需要去库存的资金合计约 16.5万亿元。
2008年至今各线城市房地产库存和去化周期
40个大中城市房地产开发投资完成额：累计同比
2008年至今，100城住宅类土地成交规划建筑面积占比 49%，保守假设同期全国待开发面积住宅占比 40%，则 2008年以来：（1）全国住宅类库存约 42亿平米，库存去化周期约 4年；（2）全国非住宅类库存约 56亿平米，库存去化周期高达 39年。
2008年至今 100个大中城市累计成交建筑面积
2008年至今全国商品房累计销售面积占比
2、商品房库存总量测算：08年后的库存总面积近百亿平
根据统计局数据对目前全国房地产库存总量进行测算：（1）在建未售商品房：2008年至今，全国房屋累计新开工面积约 126亿平米，累计销售面积约 83亿平米，因而全国已开发但未售的商品房建筑面积约 43亿平米，其中住宅约 20亿平米；（2）待开发土地：2008 年至今，全国累计待开发土地面积约 31 亿平米，按1.8的平均容积率，测算建筑面积约 56亿平米；（3）库存总量：在 2008年以后的房地产总库存面积约为 99亿平米，按照过去 3年全国房地产平均销量 12亿平米测算，去化周期需约 8年。
2008-2015年每年商品房新开工和销售面积
2008-2015年每年全国待开发土地面积
三、房地产供给侧改革的路径
1）农民工市民化，推进满足新市民为出发点的住房制度改革
11月 10日，习总书记中央财经领导小组第十一次会议中首提 去库存 ，并提及： 目前有 2.5亿缺乏相应市民权利的城镇常住人口，需要从 人的城镇化 出发，使外来人口真正定居下，其完成 城镇化 的过程将释放极大的住房需求。
我国户籍人口城镇化率长期低于常住人口城镇化率的提升， 2013年仅为35.9%，与常住人口城镇化率相差 18个百分点，而这部分外来常住人口有望通过 农民工市民化 推进人的城镇化，释放潜在的住房和消费需求。
外来常住人口带来 人的城镇化 问题
我国的常住人口和户籍人口城镇化率情况
2）减少资源错配，市场调节供需
我国库存结构性过剩的现状与地方政府过度依赖土地财政密切相关。2014 年地方国有土地使用权出让金 4万亿元，占比当年地方财政收入来源的 32%。土地财政叠加房地产产业链对于地方经济的拉动效应，助推了开发商的投资热情，造成众多三、四线城市过剩的土地供给。因此，供应侧改革也需要控制土地出让结构，从源头改变政府的卖地冲动。
2010-2014地方财政收入和国有土地使用权出让金占比
据预测，三四线城市需要去化约 24亿平米房屋面积才能回到二线城市平均水平，合计金额约 16.5万亿元。2015年地方债和城投债发行规模激增至 3.8万亿元，同比增长 86%。
2009年至今保障安居工程建设计划
2009年至今地方债和城投债发行规模
假设政府采用 利息抵税 方式：目前全国购房贷款余额为 12.4万亿元（公积金贷款 2.9万亿），住房公积金贷款和商业贷款利率分别为 3.25%和 5.15%，预计产生房贷利息约 4.7 千亿元/年。假设抵扣比例达到 60%，按 10%的个人所得税税率计算：预计节约个人所得税支出约 280亿元/年，去年政府个税收入为 7,300亿元。
2013-2015年购房贷款余额和贷款利率

　　    2015年 1-11月，全国房地产开发投资额同比增长 1.3%，11月单月投资增速为-5.1%，再创历史新低，商品房新开工面积同比下降 14.7%，施工面积同比上升1.8%。2015年 1-11月全国土地购置面积同比下降 33.1%，40城购地面积同比下降 20.1%，40城土地累计成交金额同比下降 10.1%，大城市购地欲望低位略有回升，全国范围仍然低迷。